一线城市楼市或将迎来短期的量价波动期,房价有望趋稳,不会大起大落。与此同时,应警惕“虚火”向二线城市传导。

　　提高二套房首付比例、“限购”升级……上海、深圳接连发布楼市调控政策。随后,南京、武汉等房价上涨压力较大的城市也分别出台新政,调节信贷政策稳定市场预期。

　　业内人士认为,一线城市楼市或将迎来短期的量价波动期,房价有望趋稳,不会大起大落。与此同时,应警惕“虚火”向二线城市传导。

　　沪深祭出三大招稳定楼市

　　从上海、深圳出台的政策来看,地方政府的招数主要有三:

　　——提高二套房首付比例。如上海购买二套房的首付比例原为4成,新政策出台后,普通住宅和非普通住宅的二套首付比例分别上调为5成和7成。且只要已有一套住房,不论贷款是否结清,该家庭再次申请住房贷款时均按二套房政策执行。

　　深圳虽未提高二套房首付比例,却将二套房的认定范围扩大至“购房人家庭名下在深圳无房但近两年内有住房贷款记录”,以及“在深圳已有一套住房但已结清相应住房贷款”的购房人群。

　　银行监管人士表示,在房价较快上涨的城市,一些银行在信贷政策执行中比较宽松,二套房贷款降杠杆势所必然。

　　——强化市场监管。上海和深圳均规定,严禁房地产开发企业、房产中介机构从事首付贷、过桥贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。同时加大执法力度,依法查处房地产开发企业和房产中介机构相关捂盘惜售、炒作房价、虚假广告、利用不正当手段诱骗消费者交易等违法违规行为。

　　记者调查发现,上海等一线城市房价在春节后迎来一轮快速上涨。一些开发商捂盘待涨和中介虚假炒作,在一定程度上助推房价“虚火”,导致“日光盘”频现、二手房主屡屡“跳价”等。如2月底开盘的“路劲上海派”甚至重演“裹棉被”排队购房的一幕。

　　中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇认为,首付贷等场外配资产品干扰了国家房地产政策,吹大部分城市的楼市泡沫,增加楼市风险。

　　——“限购”升级。上海将非沪籍家庭购房所需缴纳社保年限由2年提高至5年,深圳从满1年提至满3年。

　　同策咨询研究总监张宏伟认为,限购政策从严将影响部分非本地户籍家庭的购房计划,但政府主要是为抑制外来投机性需求。同策咨询研究部监测数据显示,社保年限提高后,受影响的人群仅占当前上海总人口的7%左右。

　　市场反应:京沪市场交易者心态急切

　　在上海新政策25日出台的前后一天,楼市出现成交量暴涨。24日,上海市一手房签约套数达到1706套;25日更是刷出2499套的新高。虽然到27日该数字回落至958套,但与去年3月的日均成交量170套相比,仍高出不少。

　　业内人士分析,虽然上海已经明确新政策自3月25日起正式实施,但仍有一些开发商和中介机构抱有侥幸心理,期待政策发布到交易中心落地执行会有一段滞后期,不少购房者也抱着试一试的心态赶着网签,制造了近日成交量新纪录。

　　在新政策出台后的首个周末,记者走访多个楼盘发现,开发商已提前打响客户“争夺战”,争抢已严重缩水的目标客群。已拿到预售证的楼盘旋即入市,如位于上海新天地板块的高档楼盘“复兴珑御”加推8套平层大宅,融创“滨江壹号院”已先于预定开盘日期直接开售。

　　与此同时,由于部分刚需群体购房受限,不得不转向类住宅项目,酒店式公寓等商住产品开始抢手。26日,上海改善型商住项目“龙湖·新壹城”当日认筹破百。一位购房者表示,因限购门槛提升失去购房资格,只能转向类住宅产品。

　　在尚未继续收紧限购的北京,开发商和购房者也似乎在跟时间赛跑。在北京回龙观地区的“首开国美风唐”,前来咨询的客户问得最多的问题就是贷款政策会不会变。

　　开盘仅一周就售罄的“首开熙悦尚郡”虽已无房可卖,但现场依然陆续有客户前来咨询。“项目均是100平方米以上的大户型,每平方米均价6.5万元,申购者基本都是购买二套房。上海、深圳等一线城市出台新政策,提高二套房贷款首付款比例,北京没准也会调整政策。”销售顾问告诉记者,“只要申购者购房资质审核通过,我们马上帮助客户办理贷款。”

　　与京沪楼市的“急切”不同,深圳市场仿佛进入了平稳期。有刚需的陆瑶从2015年以来一直关注楼市,她说:“深圳房价应该会比较平稳。我打算先观望一个月,等稳定一点再考虑出手。”

　　但部分投资客的脚步依然没有放缓。27日,位于深圳龙华新区的海宁公馆项目开盘,记者在现场看到,等候区设置了约2000个座位,上座率约80%。一位陈姓女士告诉记者:“看中了小户型,主要为了投资。”

　　沪深周边楼市上涨警惕二线城市楼市“虚火”

　　国家统计局数据显示,自2015年7月京沪深房价全面同比上涨以来,这三座城市一直领涨全国楼市。

　　上海市住建委主任顾金山表示,去年下半年以来,特别是进入2016年,上海房地产市场出现了过热情绪,房价形成了加速上涨的趋势,同时也有投资投机性需求回潮、部分企业及从业人员违规操作等一些新情况、新问题。

　　深圳房价接连暴涨更是大幅抬高了刚需的购房门槛,透支未来的市场需求。世联行数据显示,目前深圳首套房购房门槛已提升至290万元,而2012年至2014年,深圳首套房购房门槛分别是151万元、165万元、209万元。

　　深圳房地产研究中心主任王锋表示:“房价与收入水平的差距越拉越大将大幅降低居民的购房能力,不利于留住人才支撑产业转型升级。”

　　国泰君安证券首席宏观分析师任泽平认为,新政策降低了一线楼市的增量需求,将明显降低一线城市房价涨速,但要防止房价过快上涨蔓延至二线城市。

　　由于资金的溢出效应,大量资本有进入一线城市周边及热点二线城市的苗头。沪深新政策出台之后的首个周末,其周边楼市快速升温。在毗邻上海的昆山,万科推出的500套房源被抢一空,购房客7成来自上海;临近深圳的松湖碧桂园开盘当日即去化8成,揽金25亿元。碧桂园人士告诉记者,深圳楼市政策收紧,刚需挤出效应明显,松山湖作为临深热区,备受深圳刚需青睐。

　　业内人士担忧,在一线城市门槛渐高、政策收紧的背景下,过剩资金可能流向周边,并将这些经济体量较大、供需关系偏紧的二线城市作为“避风港”。各地政府应警惕一线城市房价“虚火”向周边及其他二线城市传导。