土地供应总量偏紧
在去年以来全国所有房价上涨的城市中,土地价格的助推无疑是一大主因。一方面,前两年的高地价到了“出货期”,另一方面,不断涌现的地王以楼面价和所谓的“保本价”推高了区域未来房价预期。
合肥学院房地产研究所所长朱德开认为,合肥房价的上涨中,土地价格起了巨大的推动作用。
数据显示,2015年合肥共成交99宗地,成交总面积约8781亩。其中,诞生了合肥新的总价地王、8个区域的单价地王纪录也被刷新,地价同比涨幅超5成。
一时间,“进入合肥”--几乎在国内半数开发商的策略盘算中。融创、葛洲坝、金隅都系2015年首次进入合肥市场,融创更是以连续两个地王宣告自己的到来。
目前,合肥已形成以万科、万达、保利、信达、绿地、恒大为寡头,本土的文一、高速、新华、国购,以及新进入的融创、金隅等众多房企跑马圈地的时代。
2015年,合肥土地市场成交总金额498亿元。同时,2015年合肥财政收入突破千亿元、达到1000.5亿元,年均增长14.5%,其中地方财政收入达到571.5亿元、年均增长15.4%。
从总的数据方面显示,合肥土地供应总量一直处在节奏控制当中。但通过查询近3年土地市场成交数据发现,合肥土地出让面积大幅下滑,出让面积仅为2013年的6成。
这其中,配套最好的政务区无疑是合肥最贵的区域。2015年合肥九区平均地价中,最高的政务区和最低的经开区相差了近6倍。
张宏伟认为,从住宅用地供应来看,合肥住宅用地供应也较为紧张,并且按照近两年1200万平方米的去化速度来计算,每年出让的土地仅仅可供市场开发1-1.5年,个别年份还低于1年,这一定程度上预示着合肥住宅市场中长期仍然面临供求关系偏紧张的局面。从这个角度来讲,合肥市场中长期仍然面临房价上涨的压力。
二线城市调控向何处去?
3月28日的实时数据显示,合肥一手住宅库存首次降至2万套以下。在土地缩水的同时,合肥又遭遇了“房荒”,房源基本开盘即售罄。
李国昌认为,合肥的总量并不低,出现这样的情况与开发商捂盘是有关的。
针对开发商的捂盘、捆绑天价车位等行为,合肥市近期也正酝酿出台相关规定,要求开发企业取得预售许可证后,10日内须全部公开房源,一次性对外销售。如果规定期限内不销售就暂不核发预售许可证,或转为现房销售。同时,明确商品房配套车位须在住房项目竣工验收后方可预售或现售。
合肥市市委书记吴存荣此前表示,合肥房市要力保均衡发展、避免大涨大跌。对捂盘、捆绑车位等不良销售行为,政府方面也将通过建立考核机制,对开发商进行市场准入等方面的约束。
在3月25日一线城市上海、深圳接连出台严厉调控措施后,一线城市周边和热门二线城市迅速成为资金溢出的方向。再加上去库存基调下的税收、信贷政策利好,二线城市纷纷进入抢房模式。
如此来看,因城施策不仅在全国范围内,在一个省域内也是有必要的。但处于发展期的二线城市不大可能出台严厉的限购措施,从南京、苏州等来看,更多是从开发商端的调控,或差异化的首付、信贷政策来调控需求端。
有关专家认为,合肥有必要通过一些差异化的手段,使市场更加规范,使房价的上涨在一个合理的区间,同时也要弱化对土地财政的过度依赖。
来源: 21世纪经济报道(广州)
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