原标题：“越调越涨” 楼市的症结究竟在哪？

近日上海市发布《促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，进一步收紧限购、限贷政策：1）非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限由满 2 年延长到满5年；2）二套普通及非普通住房首付分别不低于五成和七成。这一如期而至的被称为上海“史上最严”的楼市调控，旨在抑制上海楼市非理性过热。

似曾相识的情形在五年前也曾发生于北京——2011 年2月北京实施“限购令”、2013 年4月提高二手房首付比例至七成，然而调控以来北京房价却上涨了44%，远高于同期20%的全国平均涨幅。可能有不少人认为如果北京当时不调控，房价会涨得更猛。

那么又该如何理解重庆呢？ 重庆是全国一二线城市中唯一一个没有执行过限购政策的城市。事实上 除了主要针对别墅等超高端住宅的持有税（且税率不高）之外，重庆几乎“放任”房地产市场，可是重庆房价过去五年却只涨了12%。

为什么会越调越涨，不调反而不怎么涨？是因为经济增长快慢吗？2015年上海GDP增长6.9%，重庆增长11.0%。

近几年， 上海的经济增长放缓的趋势与全国基本一致，而重庆却维持着10~11%左右的高增长， 表现突出。2014 年以来的八个季度，重庆经济增长在全国所有省市中基本上都保持在第一名。2005 年重庆的人均GDP 只有上海的 20%，到了2015年，这一比例已经达到50%， 经济发展水平提升很快。

是因为人口流入多少吗？2015年上海的常住人口在近十年首次出现下滑，而重庆人口呈现回流态势。

上海是现代化国际大都市，吸引力强，人口一直是净流入，而且净流入的数量在过去十多年一直在增加，但是在 2015年却出现了拐点；相反，重庆地处西部内陆地区，外出打工的人口超过外来人口，一直是净流出状态，但是 2010 年以来，随着城市建设的推进和产业集群的发展，重庆吸引力在不断提升，外来人口逐年增加，但外出打工人口基本持平，人口净流出的数量明显下滑，尤其是 2015年，外出打工人口大幅减少，体现出人口回流的态势。

那么到底是什么原因导致了上海、重庆的不同结果？症结主要在供应端：

1）土地供应不足。上海建成区面积占比、居住用地占比和容积率均显著低于国际都会水平，造成住房供不应求。即便与国内城市比较， 上海建成区占比仅16%，也远低于 27%的全国平均水平，说明仍存在大量农地。

为了打开供应瓶颈，需要配合土地制度改革，而重庆试点的地票制度非常具有借鉴意义——地票即建设用地指标凭证，通过占补平衡的原则，既守住了耕地保护红线，又缓解了城市建设用地的紧张，每年为重庆多增14%供地。

2）保障房供应不足。供应分层可以满足不同收入群体的住房需求，实现房屋的“消费属性”，而极大的降低其“投资属性”，从而也降低 了房地产调控的必要性。重庆积极构建和完善住房以公租房为核心的住房保障体系，保障房供地占比达到 22%，远高于上海的 14%。