（原标题：净利降八成 SOHO陷“开发持有”阵痛）

SOHO中国有限公司（下称“SOHO中国”，00410.HK）由“开发销售”向“开发持有”模式的转型再次在业绩大幅下滑的情况下面临拷问。

记者调查发现，随着营业额从2012年的过百亿下滑至如今的不足十亿，业内人士提出，SOHO中国是否在“下坡路”上滑得太快了。年报显示，2015年营业额跌约84%至9.95亿元，毛利下跌74%至7.34亿元；净利润约为5.38亿元，同比下跌约87%。

SOHO中国董事长潘石屹称，2015年SOHO中国的利润如预期般有较大幅度的下降，主要原因为SOHO中国在转型。同时，被认为是从自己的弱项开始进行突破的SOHO中国，在营业额、净利润等核心指标连续三年大幅下滑，依然乐观表示转型已经取得成功。

“SOHO中国仅靠租金收入难以承担起企业业绩增长的大任，作为国内房企转型的先驱者能否抵挡住业绩持续下滑的压力成为转型能否坚持到底的关键。”中投顾问行业研究员殷旭飞分析称，此外，企业转型过程中新产品模式以及管理模式的建立仅需要一到两年，但企业经营、管理模式以及思维模式的转变需要更多更长的时间，这将成为未来SOHO中国要面对的问题。

净利连续三年大幅下滑

3月8日，SOHO中国发布了一份不怎么好看的2015年年报。截至2015年12月31日，公司完成营业额9.95亿元，同比大幅下滑83.68%；同期净利润5.376亿元，同比大幅下滑87%。

其“为注重生活品味的人群提供创新生活空间以及时尚生活方式”的新定位，也开始饱受非议。

对此，SOHO中国方面承认：“期内营业额大幅下降的主要原因是集团业务由‘开发－销售’转型为‘开发－持有’，从而导致物业销售收入下降。毛利润的下降主要由于物业销售收入下降导致的整体营业额下降，而毛利率的提升则因为公司租金收入的毛利率较物业销售收入高。”

不过，即使SOHO中国的营业额、净利润等核心指标连续三年大幅下滑，但其他的指标例如低净资产负债率、出租的速度、租金的上升幅度则较预期表现要好。数据显示，2015年SOHO中国租金收入约10.52亿元，相比2014年的4.25亿，大幅上涨148%，公司2015年新出租物业达到28.78万平方米，完成预期目标的128%。此外，公司2015年毛利润率约为74%，相比2014年也提升了24个百分点。

此外，SOHO中国在去年启动SOHO 3Q项目，并联手绿地、链家等企业，深度挖掘租赁业务潜力。不过，租金收入仍然难以追赶整体业绩下滑的速度。对此，SOHO中国行政总裁张欣提出，过去做销售型物业确实利润很大，但公司拥有的资产却很少，现在SOHO采取全部自持，资产本身还在不断升值。

追随“只在最高端的城市开发高档物业”的核心理念，SOHO中国目前在全国持有近170万平方米的物业，几乎全部分布于北京和上海。同时，公司在这两个地区还有三个项目处于在建状态。由于SOHO目前在北京、上海的许多物业都处于核心地段，如果销售闸门打开，业绩很有可能会在短时间内迅速回升。

针对目前全国写字楼市场供应过剩的局面，潘石屹认为，北京上海的写字楼租金上涨速度还是相当快的。他举例称，北京望京SOHO项目测算可实现盈利的租金定价为3元/平方米，但实际项目建成后最低租金没有低于6元的，现在已经超过了10元。

即使业连续三年绩大幅下滑，潘石屹夫妇依然淡定地对外宣称，他们历时三年的转型计划取得了很大成功。

对此，中投顾问房地产行业研究员殷旭飞在接受长江商报记者采访时称，SOHO中国从“开发销售”向“开发持有”模式转型，尽管业绩下降，但从2015年租金收入相比2014年上涨148%，毛利率提升24个百分点来看，公司转型较为成功，若SOHO中国对未来市场形势的判断正确，其业绩下滑只是暂时的。

同时，殷旭飞指出，由于“开发销售”属于轻资产模式，前期投入较小，资金周转较快，短时期获得的收益较为可观，而“开发持有”是重资产模式，前期投入巨大，资金回流速度较慢，收益主要表现为长期回报。而SOHO中国走“开发持有”路线，所以近两年营业额下滑、利润减少。