楼市配资“三玩法”

尽管监管环境逐渐从严，诸如“首付贷”、“众筹炒楼”等楼市配资业务及相关产品开始进行批量清理，但从中介机构及互联网金融平台等机构方面了解，目前围绕楼市配资的相关贷款产品名目繁多，模式多样，对于是否隶属于投机性融资的贷款资金界定不清晰，造成很多类似“首付贷”的楼市融资产品依然在市场中活跃。

从目前市场上所谓的楼市配资来看，主要有首付贷、过桥贷和赎楼贷。“从严格的杠杆定义来说，首付贷可以说是楼市杠杆资金。比如按揭新政之前，二套房首付需要四成，以市价400万元的房子价值计算，购房者首付资金需要160万元，在首付贷没被喊停之前，购房者可以通过房地产中介的金融服务、小贷公司、P2P等机构筹得部分资金，之前市场大部分提供这类服务的机构能够把购房人给到银行的按揭首付做到20%，即前述需付160万元的购房者只需要付80万元首付，另外80万元则由做首付贷业务的公司贷出，这个算得上是杠杆资金，把杠杆从原来的2.5倍做到了5倍。”某银行深圳分行工作人员表示。

该人士认为，其他的过桥贷和赎楼贷只能算是给楼市交易人提供的短期融资业务，还算不上杠杆资金。“过桥贷、赎楼贷这些业务一直都有。比如甲方想出售房屋，乙方想买甲方的房子，但甲方的房子还有贷款未还完也一时拿不出那么多钱将剩余贷款还清，要完成房屋交割甲方就需要一笔资金将贷款结清，过桥贷就产生了，房地产中介和小贷公司都会去做这些短期资金拆借的业务。赎楼贷的性质也差不多，一些有改善住房需求的人需要把名下的房屋出售后才能有资金购置新房，也需要寻找资金帮助其结清贷款完成房屋出售。”该银行工作人员表示，这些业务期限一般在两三个月左右。

中国证券报记者了解到，在P2P、众筹等互联网金融没出现之前，这类业务主要是一些民间金融和小贷公司这类机构在做，但在互联网金融迅速发展后，这些线上的业务被搬到线上，还通过互联网的形式从普通投资人处筹得资金，规模得到快速放大，包括一些房地产中介，此前将这类金融业务列入其扩充的重要版图，如此前的搜房网、世联地产和链家地产。

“对于银行来说，我们在做按揭时也会把控风险，去了解购房者的资金来源。因为楼房具有强烈的区位属性，资金出借方一般会是附近圈子内比较熟悉的小贷或者其他机构，如果首付加了杠杆也容易识别。最近几年房地产中介和互联网的结合对于金融业务的渗入，加之地产商头顶去库存的压力需要资金支持而加大了与这些机构合作，对于银行来说，首付资金的把控难度增加了一些，也给投资客提供了更多资金来源和运用的可能，会在一定程度上加剧推动了房价。”一位银行信贷人士认为。

“一般来说，新房业务都经手房地产商和地产中介，按揭批量到银行，银行很难将资金来源一一查明，互联网金融的发展使得资金从各处聚集，一方面推高市场投机的可能，一方面出资人也很难知道资金流到什么资产上，风险把控落在了提供这些业务的机构上，而这些机构是否具有金融风险控制能力就比较难说了。再加上资金逐利的本性，推动市场预期和楼市泡沫。”该信贷人士表示。

有券商机构地产分析师认为，市场上有关于购房置业相关的贷款产品，本身无法排除被用于购房的可能，但提供相关产品和业务的机构，在贷后资金流向的风控上并不会做严格把关，需要借助银行进行最终把关。比如，有上市地产商官网显示，目前该公司仍提供有关新房置业贷等相关融资产品，该产品被描述为适用于其购房客户群体，对于“借款用途会否被用于首付购房”，上述地产商工作人员称，并不对借款的流向进行追踪。