除了REITs,没有更好的金融创新可讲!

来源:地产中国网 2016-03-22 19:03:00

【地产中国网•原创报道】在刚结束的两会上,李克强总理在作2016年政府工作报告时提出:“探索基础设施等资产证券化。深化投融资体制改革,继续以市场化方式筹集专项建设基金,推动地方融资平台转型改制进行市场化融资,探索基础设施等资产证券化,扩大债券融资规模。”的确,在金融创新领域,Reits市场未来潜力巨大,受到了各大企业的青睐。

近日,绿地控股与荣耀基金旗下Amare投资管理集团在新加坡签署协议,设立酒店业房地产投资信托并拟在新加坡证交所主板上市。该酒店业投资信托计划向绿地收购19家位于中国境内的酒店物业,总计价值约为人民币210亿元。这将是迄今为止中国房地产企业发行的最大规模Reits,标志着中国房企资产证券化、轻资产化迈出重要一大步。

2016年Reits、PPP与产业基金创新分享会第一季暨第72期中国人居会客厅于3月20日在北京全国企业家联盟一层会议厅举行。本次专题研讨分享会一站式分享了新兴产业并购整合实务、地方政府与社会资本合作的产业基金运作模式、实操案例分享等。

中房集团理事长,汇力基金董事长,幸福人寿监事会主席孟晓苏博士特别助理,国务院发展研究中心Reits课题组研究员杨进就当前市场的新常态,分析表明了中国房地产的金融化是大势所趋,特别是在商业地产和产业地产领域,不仅影响企业的融资方式,更重要的是对房地产行业包括销售模式、盈利模式、运作模式在内的商业模式产生了重大影响。对企业而言,Reits可通过证券发行来体现房地产价值,从而提高产品的流动性和变现能力,当然Reits产品公开透明的收益率对资产运营和管理能力提出更高要求。

杨进表示,目前内地市场上大多数发行的还是类Reits产品,辨别真正的Reits有两个基本判断方法。第一,看资产有没有发生转移?类Reits是没有的,而房地产企业要做真正的Reits,必须要解决交易转移的问题;第二,看有没有赎回计划?类Reits是有的,这种属于债,而真正的Reits是权益,不需要赎回。

我国目前的实际情况还有很多方面制约着Reits的发展。

首先,我国目前尚未制定专门调整规范Reits的单行法律,在世界其他国家和地区,都有就Reits出台专门的法律规范,如新加坡于1999年出台《房地产基金指引》、香港于2005年颁布了《房地产投资信托基金守则》,日本则于2000年修改投资信托法准许投资信托资金进入房地产,这些专门法律规范对于Reits的发展提供了有利的法律保障。此外,Reits还面临信托登记、分红限制、信息披露、破产隔离等诸多立法缺失问题,这些都需要对Reits涉及的法律问题进行顶层设计,出台专门法律进行调整和规范。

第二,2015年房地产行业即将纳入“营改增”试点范围,在有关Reits的税收优惠政策尚未出台、商业地产空置率上升的情形下,高企的税负压制了我国商业物业的租金回报率,降低了各方投资主体参与的积极性,严重制约了Reits的发展。

第三,监管困难。国内Reits的创设和运行涉及多个部委的职责,原因在于国内Reits的交易主要涉及两个市场,一个是银行间市场,另一个是交易所市场,其中银行间市场由中国人民银行、银监会监管,交易所市场由证监会监管。多部门监管机制下难免会产生权责冲突,因此有必要针对Reits厘定各有关部门的权限范围,建立专门的监管协调机制。

美国是发展最早也是目前国际上最成熟的Reits市场。在美国,有超过7000万居民用过其证券账户或者养老金账户投资了Reits产品,更有超过300个共同基金投资于Reits。目前,美国Reits行业的总市值已经远远超越传统地产开发行业。Reits在美国已渗透到了各个行业,如汽车销售业Reits中的CARMAX连锁车行、高尔夫球场Reits中的全美高尔夫物业公司和美国高尔夫信托公司、娱乐业(电影院) Reits中的娱乐物业信托公司等都是全球知名的公司。截至2015年3月末,在美国NYSE和NASDAQ两个交易所上市的Reits有257个、合计市值9846亿美元,占到了全球市场的60%。

美国的Reits可以划分为权益型、抵押型和混合型。其中,权益型Reits占了总量的90%以上。无论哪种形式的Reits,其核心都是将房地产从不动产转变成为可以流动的证券资产,实现了房地产从不动到流动的转变,使产权单位的转移变成简单的证券交易。

与其他国家完善的制度和环境相比,目前国内Reits之路仍任重而道远,国内仍需突破几重障碍:需要出台相关的税收优惠政策,克服收益率的难题,放宽公募投资限制,健全投资管理及物业运营等基础设施的建设等。

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