近日，媒体报道深圳投资客开始抛售楼盘，部分一手楼盘也开始低开方式入市，深圳楼市春节之后出现了与2015年不一样的变化。

从投资客抛盘的角度来看，其道理也很简单，由于2015年深圳的房价领涨全国，房价相对前一年也出现大幅上涨，此时房价处于高位，房价涨幅被透支，对于投资客来讲，获利之后此时不逃何时逃？从部分一手楼盘也开始低开方式入市的角度来看，因为房价已经处于高位，此时继续高位开盘，市场或许难以实现火爆销售局面，因此，入市价格在高位基础上低开，以保证快速销售，防止出现开盘遇冷的现象发生。

很显然，这是市场自发进行调整的开始。

此外，住建部部长陈政高与深圳市政府关于深圳楼市的走势均已明确表态，政策面比如限购执行层面、二手房及二套房交易环节等方面在“两会”后收紧是大概率事件。这对于嗅觉敏感的投资客与开发商来讲，势必会提前行动跑量套现，以保证现金段已经获得的利益是安全的。当然，近期央行、地方政府对于楼市“场外配资”的清查也使得投资客明白，及时撤离楼市，保证既得利益才是王道。对于投资客来讲，降价抛售只不过是解套的手段。

综上所述，深圳楼市已经处于高位，市场既有政策面收紧的预期，又有市场自发调整的现象，深圳楼市已经处于大幅调整的前夜，市场调整的风险也越来越近，未来几个月内市场将“百日巨变”，市场调整期即将来临。

除此之外，从市场层面表现来看，由于去年至今市场过热，楼市需求被大量透支，房价也被大幅透支，深圳楼市也将很快进入了市场调整周期。

从2015年至今深圳楼市出现繁荣景象的背后动因来看，主要有以下几点：一是，多轮政策不断刺激导致市场需求持续释放；二是、市场断供导致的市场去化周期降低，推升房价上涨；三是，互联网、高科技等企业新三板上市后高层一夜暴富，再加上5月份股市下行，这些资金需求资产配制出路，推升楼市升温；四是，深圳土地市场“地王”频现给楼市“火上浇油”；五是，部分中介不合规操作，比如垄断房源，捂盘惜售、分批推售等方式给楼市升温“添柴加薪”。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，由于上述多种因素叠加的影响，市场合理需求释放完毕之后楼市需求也不断进行透支，尤其是下半年至今，楼市需求透支的背后潜伏着调整的危机。换一句话来讲，2015年“330新政”以来，深圳楼市成交量价的回升主要是过去积压需求的集中释放，以及由于需求的集中释放而带来的市场需求的透支，如果房企据此以为未来楼市一直会保持这样的量价走势，以为楼市“日光盘”会继续频现，那其实就是对于市场的误判，就极有可能在未来市场出现变化之时陷入被动局面。

此外，尽管春节之后包括深圳在内的一线城市商品住宅市场出现恐慌性购房，市场表现火爆，但是，这并不代表房企们继续看好2016年。笔者通过与部分开发商交流，由于市场表现虚热，包括部分品牌房企在内的一线城市（包括深圳在内）开发商对2016年悲观，由于去年下半年至今市场需求过度释放，市场需求已经被透支，再加上“两会”后政策面有收紧的预期，开发商也加快了推盘节奏，“走为上”跑量策略成为当期以深圳为代表的一线城市开发商的推盘策略。由此我们不难明白，当前深圳部分一手楼盘为何也开始低开方式入市。

从市场发展趋势来看，尽管春节之后财政部等部委的免契税、降首付的新政，央行降准0.5个百分点，深圳城市楼市也出现火热局面，但是，深圳楼市调控政策也在“两会”结束后未来一个月内蓄势待发。因此，深圳楼市继续呈现量价齐升的机会不多了，笔者认为，待本轮市场需求在今年上半年集中释放完毕之时，再叠加楼市政策对深圳楼市的影响，本轮楼市疯狂阶段就会逐步退去，下一轮市场的阶段性调整也就来临了，也就是说今年下半年将进入市场调整期，深圳楼市将现“百日巨变”，深圳极有可能成为全国楼市率先进行调整的城市，以投资客出逃为代表的市场需求将被率先挤出市场，并且调整的幅度也会较大，直至楼市价格与价值之间相对合理。

至此，今年春节之后的“恐慌性”购房与“日光盘”频现的现象也会就此而止。届时，如果企业没有在今年上半年做到“未雨绸缪”，那么，房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面，企业的资金面也会因此遇到问题。

来源：老张宏论微信公众号