原标题：宝龙地产许华芳：商住比现“大逆转” 上海补仓方式广泛

今年我们销售额占比中，70%是商业，30%是住宅，达到一个历史高点，这个比例是非常非常高的。”

3月16日业绩会上，宝龙地产控股有限公司总裁许华芳在谈到公司2016年销售目标时，特意使用“历史上”这一词语来形容其中商住比发生的“大逆转”。

其实，上述提及的变化已反映在宝龙2015成绩单中。按宝龙地产2015业绩报告，集团合约销售额约为143.05亿元，较2014年同期增加约34.3%，达到一个历史新高；合约销售面积约为153.20万平方米，较2014年同比增加约26.8%。

在2015楼市整体向好背景下，诸多开发商都交出了一份较为满意的答卷。但在宝龙看来，自己交出的成绩单除了总数达到“历史”高点外，当中的商住比的“大逆转”则是另一需关注的焦点。

据了解，在宝龙去年约143亿销售额中，商业与住宅的销售金额分别为82.55亿元、60.49亿元，占比分别约为58%、42%，二者商住比则约1.37，对应的销售面积则分别为52.27万平方米、153.2万平方米。

在许华芳看来，上述逆转无疑给宝龙“商业第一，地产第二”战略做好了铺垫与定调。“到2020年，我们要做到50个购物中心，相信在上海的会超过20个”。许华芳对观点地产新媒体如是指出。

按照宝龙的规划，未来公司的拿地策略是“1+5+N”，其中“1”代表上海，“5”代表南京、杭州、苏州、厦门、福州的地铁上盖物业，而“N”则是“挣钱不持有”的项目。

对于何谓“挣钱不持有”，许华芳则向观点地产新媒体解释称，这其中主要包括两种模式，一是自己商业项目少量的配套的住宅部分，二是与其他商业项目开发商的合作。

然而，在当前以上海为代表的一线城市地价飙升的年代，宝龙追寻的扩张规模不可避免会对公司的债务造成一定的压力。

对此，许华芳给出的回答是，“我们在上海拿地方式是广泛的，购地、拍地、政府合作、并购等等都可以参与，因为需求不是很大，一年三五块就够了，所以一定会寻找到最合适的地价。”

许华芳认为，在上述情况下，“保持约70%的负债率”对公司来水就是一个比较正常的水平。“70%是安全线，如果要突破70%，这个项目就要非常好，利益就要非常大，而且就算利益再大，也只会超过一点点，不会超过15%或20%。”

另值一提的是，在宝龙2015年各项数据都呈正向趋势时，其核心净利率则因汇率影响从上年同期的11%下滑至10.1%。

因此，宝龙的未来融资计划也是现场媒体关注的另一要点。对此，许华芳则指出，从去年到今年，资本市场最大的变化则是国内的融资环境要好于国外。

“去年开始所有房地产同行更大比重的融资方式和工具都放在国内，我们也一样的，各种类型的国内债券也都实现了。于此同时，香港融资平台也要继续维持。”

以下为宝龙地产控股有限公司2015年度业绩会现场问答实录

现场提问：公司提到未来聚焦在上海发展，但现在一线城市的面粉已经贵过面包，在此情况下，宝龙今年拿地的情况会是怎样？公司提到负债率要降到70%以下，但又打算继续在上海扩张，这方面会不会存在一些困难？

许华芳：宝龙所做的生意跟现在普遍的房地产商做的生意是不一样的，宝龙主要是做商业地产方面的。中国的商业地产还是具有一定的挑战性的，目前专注做商业地产的房地产商在市场上已经很少了。宝龙现在在上海有11个项目，都是底价成交。

从拿地方面来讲，因为宝龙足够专注和专业，所以宝龙在土地方面的需求并不是很大，一年三五块就够了，而且宝龙在上海拿地都是采取购地、拍地、政府合作、并购等很广泛的手段，所以在上海寻找合适的地价，我觉得是没有问题的。而且现在有一个很特别的现象，以前商业跟住宅地价差大概是3倍，住宅比商业贵3倍，最近这段时间已经达到4倍，所以我觉得商业地产在未来是有机会补涨的。

对于负债率来讲，70%这条线一直是贯彻宝龙过去三年发展的想法，我不能说一定不能达到70%以上，但是宝龙的理解是，70%是宝龙认为安全的一条线，如果要突破70%，这个项目就要非常好，利益要非常大。而且就算利益再大，负债率也只会超过一点点，不会达到15%、20%。所以宝龙觉得控制在70%左右基本上还是健康的，而且宝龙现在的思路也很开放，在这几年将更广泛地寻求多元合作，合作的力度也会加大。