原标题：营改增后房企必须“二选一”

5月1日起，我国将全面实施营改增，营改增改革试点范围将扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活性服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。此举对房地产企业将会产生什么影响？企业会加入购房大军吗？对楼市去库存又会构成明显利好吗？昨天，羊城晚报记者采访税务专家就此进行分析。

对房企利好的显现尚需时日

“确保所有行业税负只减不增。”今年写入全国“两会”政府工作报告中的这句话，明显给建筑业、房地产业、金融业、生活性服务业这四大行业纳税人吃下了一个“定心丸”。

就房地产企业而言，中税咨询集团高级合伙人、营改增问题专家樊剑英也认为是肯定构成利好的，但他同时指出，营改增后，利好要体现出来，尚需一个过程。

“政府宣布房地产业等四个行业要营改增后，很多房企对按照11%的一般计税方式计征增值税接受不了，认为税率比较高。为了保证营改增平稳推进，根据总理所说的‘确保所有行业税负只减不增’的原则，估计到时政府会出台过渡性政策。”樊剑英分析。

据了解，房企在营改增后将是一般纳税人身份，一般纳税人有两种计税方式，一种是按照11%税率采用一般计税方式，另一种是对于老项目选择过渡性措施，即实行简易计税方式，征收率或是5%，相当于营业税的4.76%。这样，对房企来说，选择过渡性政策保证了老项目税负与营业税持平或略有下降。两种计税方式税率或征收率不同，直觉上看，部分房企会认为，一般计税方式税交多了，还不如选择简易征收率5%来的简单直接。

“但是，问题来了，房企选择简易计税方式的老项目销售开出的发票，对于购房企业客户来讲，作为新增不动产所含增值税或不能抵扣。不能抵扣或抵扣很少，人家肯定就不愿意买房，除非房企价格优惠。因此，简易计税时间长了，并不利于房企销售。”樊剑英指出。

樊剑英认为，在营改增初期，房地产企业将会面临一种两难选择：“房企想少交税，如果按低的计税率交增值税，但购房企业不能进行抵扣，房价又不降低，房子是否会滞销？如果房企想多卖房，只有当房企按照11%的税率计税、开出11%税率的增值税专用发票，这时购房企业客户买的房才能最大程度抵扣进项税。

房企要做选择题

假设：营改增后，甲企业的老项目与乙企业的新项目同时开售，甲企业选择简易计税，乙企业是一般计税。按照樊剑英的说法，甲企业这时会遇到一个问题：大家如果都卖1万元/平方米，老项目按照5%计税也许税负低，新项目按照11%计税表面税负高，但是，企业客户都愿意买新项目的房子，因为，按照营改增政策，只有新增不动产、新项目的房子才可以抵扣11%的进项税额，而老项目的房子不能抵扣或最多只能抵扣4.76%。如果简易计税也可以开出专用发票的话，对于购房企业，购入一套100万元的房子，一般计税发票可以抵扣9.90万元进项税金，简易计税专用发票可以抵扣4.76万元进项税金，简易计税普通发票没得抵扣，甲企业、乙企业卖同样的价格，那么时间长了市场上的库存、老项目的房子也许会积压得越来越多。怎么办？降价！降到购房企业愿意买的程度。