三大“地王”考验操盘能力 时代地产豪赌珠三角

来源:地产中国网 2016-03-08 09:11:00

2月23日,时代地产控股有限公司(01233.HK,以下简称“时代地产”)在香港发布其2015年全年业绩,报告显示,2015年,时代地产营业额达136.4亿元,同比增幅30.9%。公司拥有人应占利润为14.21亿元,同比增幅11.1%。报告期内,公司合同销售额约195.08亿元,总销售面积约216.5万平方米,较2014年分别增长28.1%及55.1%。

1999年成立于广州市白云区,2013年底才完成上市的时代地产,是近年来广东地区业绩增长最快的房企之一。2012-2015年,时代地产的年销售额分别为70.31亿元、110.56亿元、152.34亿元和195.08亿元,四年间实现翻倍增长,年复合增长率超40%。

不过,受公司2014年部分减价项目交付到2015年,以及毛利率较高项目要在2017年确认两方面的“拖累”,2015年时代地产毛利率及核心净利润率均呈现不同程度下降。

一面是销售额从2012年70亿元到2015年195亿元的规模化增长;另一面则是略显激进的拿地策略将使其利润率进一步承压。从2015年年末至2016年年初,时代地产相继在广州、佛山两地连拿三幅地王,其中两幅楼面价均超1.5万元/平方米,“面粉贵过面包”。

站在近200亿元销售额风口,深耕珠三角区域的时代地产,将如何平衡其财务杠杆?按照时代地产开发周期计算,广州及佛山地王项目将于2017年投入市场,如何在高溢价与高周转间实现平衡,仍是时代地产管理层接下来亟待面对的挑战。

净负债率逐年下降

据时代地产公布数据显示,年度毛利率及核心净利率分别为26.0%及10.8%。毛利润率较上年下降4.6个百分点;核心的净利润率是10.8%,同比下降了1.8个百分点。

而随着公司在2013年末上市以及利润大幅增长,时代地产此前高企的净负债率亦逐年降低。2012年,该公司净负债率曾高达116.2%,时至2013年,该数据降至93.2%。截至2014年底,时代地产的净负债率为94%。

2015 年,时代地产成功发行 5 年期 20 亿元和 3 年期30亿元公司债,票面利率分别为 6.75%和 7.85%,平均融资成本降至 8.6%。截至 2015 年底,时代地产净负债率降至 77.3%(业内公认70%是净负债率警戒线)。

标准普尔信用分析师李俊文表示:“时代地产的财务自律性未经考验,该公司还面临快速扩张带来的执行风险和项目有限带来的集中度风险。但时代地产在广东省稳固的市场地位和普通住宅市场定位带来的良好经营效率抵消上述劣势。”

据悉,2016年时代地产全年销售目标为215亿元,仅在去年合同销售金额的基础上增长10%。时代地产品牌管理部在接受时代周报记者书面采访时表示,公司一直在稳健的前提下保持业绩增长,绝不盲目追求规模。

不过,虽然2015年时代地产上交了一份不错的业绩单,但其毛利率仍同比下降4.6%至26.0%,核心净利润率同比下降1.8%至10.8%。

时代周报记者透过年报获悉,自2013年上市以来,时代地产毛利率一直处于波动状态。2013年,时代地产毛利率低至24.14%,2014年回升至30.58%,2015年再降至26%。

在给时代周报记者的回复中,时代地产表示,毛利率的下降主要是2014年市场减价影响到2015年毛利率,而26%的毛利率,跟同行相比来说,属于合理的水平。WIND资讯数据统计显示,申万一级行业下房地产类142家房企2015年三季度销售毛利率为28.4%,净利润率为9.66%。

时代地产董事会主席岑钊雄则在业绩会上展望,2015年的结转毛利更多是反映2014年的情况,而2015年我们的销售价格稳定,预期年毛利率不会低于目前的水平。

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