首付贷陷“配资”质疑 杠杆风险拷问监管智慧

来源:地产中国网 2016-03-07 09:13:00

原标题:首付贷陷“配资”质疑 杠杆风险拷问监管智慧

房产中介的金融衍生业务已然被推到了聚光灯下。多宗罪中,通过首付贷产品“场外配资”加大房市杠杆成为引爆舆论的“首恶”。

事实上,很多房地产中介公司都早已经营起金融衍生品业务。自2014年以来,一批中介机构纷纷开始推出房贷金融业务,通过放宽快、额度宽松的优势吸引购房者。在多种贷款产品中,首付贷无疑是各方追逐的风口。

首付贷到底是什么,其配资能力和杠杆风险又到底有多大?

市场风口

《中国经营报》记者在搜房网“房天下理财”平台上看到,该平台目前经营的贷款品种共有四个,除了二手房按揭和赎楼贷,还包括新房和二手房的首付贷。其中新房和二手房首付贷的年利率分别为7%和9.6%起,且贷款金额不限,最快放款时间只需3天,两项产品目前共有20万人已申请,超过其他房贷产品总和一倍多。

而在搜狐旗下的搜易贷平台上,记者看到其宣传语宣称首付贷产品最低一成即可购房,借款金额最高为房屋总价的20%。记者致电客服咨询,对方表示,新房和二手房的首付贷产品均支持房产抵押和信用贷款。目前,已有近千名用户成功购房,审批通过率高达75%。

东方证券房地产首席分析师竺劲告诉记者,首付贷走上市场大约已经有两年时间,目前主要仍聚焦于新房市场,在一定程度上解决了开发商去库存的问题,成为有效的销售抓手。一方面使曾经一些违规操作的分期付款通过贷款方式得到解决,另一方面解决了开发商在寻找客户上困难,用金融工具续客和加速中转,作为一种解决方案,客观上润滑了房地产的交易。

业内观点认为,以往银行首付三成,再加上5%左右的税,首付利率普遍在35%左右。但对于刚需人群,首付25%是一个安全边际,这其中的10%就是首付贷产品的市场空间。

在中国地方金融研究院研究员莫开伟看来:通过P2P将短期资金引导到房地产行业,通过首付贷等方式给购房者或炒房者提供资金杠杆,是一种房产中介业务创新,并能给投资者带来财富增值效应,在解决刚需人群购房效率的同时,客观上也会推动投机资金进入房地产的热情。

配资质疑

为购房者首付款配资之所以被抨击,是因为其加大了楼市杠杆。

以在京购置一套总价300万元的房子为例,按照政策最低要支付房价的三成作为首付,即100万元。而如果购房者只能拿出70万元首付,另外30万元则可通过类似首付贷产品来解决,以实现买房目标。如果说此前购房杠杆是3倍左右,那通过首付贷产品,杠杆则会增大到4~5倍甚至更高,这样的操作,也被一些人士解读为楼市交易中的“场外配资” 。

有观察者认为:杠杆加大后效率和风险在同步累积。而一旦还款能力不足或者房子大幅贬值,按揭款大于房屋市场价格,则会引发系统性风险。相对于央行场内加杠杆而言,中介机构的首付贷服务属于没有受到监管的“场外加杠杆”。

人民银行深圳中心支行的数据显示,截至2015年12月末,深圳个人住房贷款余额为7420亿元,同比增长40.0%。按揭平均成数在2015年12月份达到65%,同比高出3.2%,与70%的最高贷款成数限制相差仅5%,将贷款杠杆几乎利用到了极致。

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