韩某曾从事房产销售工作，与戴某因房屋买卖而结识。2007年底，戴某欲将登记在其子名下的房屋出租，便联系韩某帮忙办理出租事宜。韩某以办理出租事宜需要为由，从戴某处获取了房屋所有权证、国有土地使用证。

　　2007年12月，银行与韩某签订借款合同，约定银行向韩某发放贷款60万元用于购买上述房屋，借款人未按约足额偿还贷款本息即构成违约。韩某以该房屋为借款提供抵押担保。办理抵押借款时，银行已对韩某提供的房屋原有产权及买卖情况尽到善意审核义务。同月，银行按约发放借款。月底，韩某通过骗领戴某儿子的临时身份证、虚构房产交易、找人冒名顶替等方法进行房产交易过户登记，将房屋所有权证变更登记到自己名下，并取得上述房屋所有权证。同日，银行取得房屋他项权证。

　　2013年12月，崇安法院判决韩某犯诈骗罪，判处有期徒刑十年；登记在韩某名下的房屋予以追缴，发还被害人戴某的儿子。

　　自2012年5月起，韩某未按约还本付息，银行向法院提起诉讼。

　　【审判】

　　银行有权对抵押房产优先受偿

　　该案的争议焦点在于韩某以诈骗手段取得的房屋进行抵押贷款，银行对该抵押房屋能否适用善意取得而享有抵押权。

　　法院认为：银行与韩某签订的借款合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。韩某未按约还本付息，已构成违约，应承担相应的违约责任。对银行要求韩某立即归还借款本息并赔偿律师费损失的诉讼请求，予以支持。银行对韩某提供的房屋原有产权及买卖情况的材料做了形式审查，且房屋的所有权人登记为韩某，该不动产登记具有公信力，银行有理由相应韩某是该房屋的合法所有权人，故银行在设立抵押权时是善意且无过失的。银行与韩某就抵押物办理了抵押登记手续，已善意取得了房屋的抵押权，有权要求对抵押房产优先受偿。

　　法院判决：一、韩某向银行归还借款本金474422.22元；并支付期内欠息48689.43元、逾期罚息，以及银行支出的律师代理费。二、对韩某上述第一项债务，银行有权以韩某提供抵押的房屋他项权证项下房屋所有权与韩某协议折价或者以拍卖、变卖前述抵押财产的价款优先受偿。

　　︻评析︼

　　善意取得

　　切断了物权的追及性

　　该案涉及抵押权的善意取得，正确处理该案，必须厘清以下问题。

　　一、刑事判决的追赃是否影响案件的处理。

　　该案中,韩某通过虚构房产交易办理不动产物权转让登记的方式，骗取被害人的房产，侵害了被害人对于该房屋的合法所有权。因此该房屋应当作为赃物，通过刑事追赃的方式予以追缴并发还给被害人。但该房屋在被发还之前，韩某已设定了银行的抵押权。该抵押权的存在虽不影响通过刑事追赃制度向被害人发还所有权，但如果构成善意取得，则必将会对被害人的所有权形成限制。因此，在案件审理前，虽然刑事判决中已将所涉房屋发还给被害人，但是已经设定的抵押权是否有效仍然需要交由该案审理，不能因为刑事判决而直接剥夺银行的抵押权。

　　二、银行是否能善意取得该案所涉房屋的抵押权。

　　在参照物权法规定的所有权善意取得要件的前提下，笔者认为抵押权的善意取得应符合以下要件：1、不动产登记存在权属登记错误；2、抵押权人为善意；3、已完成设定抵押权的登记。

　　首先，韩某是通过骗领被害人临时身份证、虚构房产交易、找人冒名顶替被害人的方式，欺骗登记机关而将抵押房屋的所有权变更登记在自己的名下。因此，在设定抵押时，韩某虽然为抵押房屋的名义产权人，但因其取得手段的非法性，抵押房屋的实际所有人仍应是被害人，此时，抵押房屋的权利登记存在错误；其次，韩某是以购房名义向银行贷款，并以所购房屋抵押给银行。银行在办理贷款审批手续时已经形式审核了韩某提交的相关售房协议、收条、房屋产权证及国有土地使用证复印件，足以证明银行已经尽到了一般人的注意义务。而且在抵押登记时，抵押房屋已经登记在韩某名下，银行正是基于对该权利登记的信任而与韩某设定了抵押。故银行应为善意；再次，银行与韩某已就抵押房屋办理了抵押登记，且银行已经取得房屋他项权证。综上，银行符合善意取得抵押权的要件，应当依法抵押房屋享有优先受偿权。（江南晚报）