两会聚焦:去库存应结合“三个一亿人”战略

来源:地产中国网 2016-03-03 07:54:00

原标题:去库存应结合“三个一亿人”战略

编者按:去年11月10日,习近平总书记在中央财经领导小组第十一次会议上首次提出“在适度扩大总需求的同时,着力加强供给侧结构性改革”;随后召开的中央经济工作会议进一步指出,“推进供给侧结构性改革,是适应和引领经济发展新常态的重大创新,是适应国际金融危机发生后综合国力竞争新形势的主动选择,是适应我国经济发展新常态的必然要求”。

作为当下中国经济的最热词之一,“供给侧结构性改革”必是今年全国“两会”的热点。“供给侧结构性改革”应该“干什么”“谁来干”“怎么干”?特别是“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大任务该如何落实?为厘清这些问题,帮助广大干部群众准确抓住全面深化改革的“牛鼻子”,从今天起,南方日报通过专访国内相关领域权威专家,为您推出“新常态下新趋势·供给侧结构性改革怎么看”系列报道,敬请垂注!

2016年新年以来,政策“红包”频发,楼市暖风频吹,降首付、降契税新政以及开年央行首次降准,为楼市去库存拉开了大幕。

在此背景之下,一边是上海、深圳等一线城市楼市去化的如火如荼,一边是三四线城市去库存形势仍然严峻,不同城市间的分化日趋明显。日前出台的《广东省供给侧结构性改革总体方案》和去库存行动计划,已根据这种分化的趋势将广东全省城市分为四类,进行“一类一策”的指导,针对性、操作性很强。

那么,房地产市场未来将走向何方?三四线城市去库存的抓手在哪里?民生证券研究院执行院长管清友近日接受南方日报记者的专访。在他看来,虽然此前房地产供给端已在自发地调整,但在人口增速下降和老龄化的压力下,中长期的供需拐点已过,三四线城市去库存仍然任重而道远。帮助农村居民在城市定居置业,以更好地获取城镇医疗、教育等公共服务,或是吸引劳动力转移,形成购房和长期租房需求,是帮助房地产消化库存的必要条件。

◆谈库存◆

一二线城市库存已显著回落

南方日报:权威部门公布全国有约7亿平方米待售面积,但有一些其他估算的口径将商品房在建面积和商品房之外的保障房、公用建筑和单位自建房等加起来,得出的结论是总库存面积超过这一数据。对此,您怎样看,我国房地产的库存究竟有多少?

管清友:房地产的库存分为三类统计口径。第一类是已作为房地产开发目的出让但尚未开工的土地,这方面保守估计在20亿平方米。因为中国每年的房地产土地出让规模大概是20万公顷,按照1.0的容积率,1年空置期估计规模库存约为20亿平方米。

第二类是施工中的库存。施工中的库存大概为48.7亿平方米。根据国家统计局的数据,2015年末房屋施工面积为73.6亿平方米。因为中国的预售制度,所以施工面积中有部分是已经销售掉的,这部分按照两年交房期估计,规模约为24.9亿平方米,所以可以估计施工中的规模为48.7亿平方米。

第三类就是建成未售的库存。根据国家统计局的数据,全国建成待售的商品房面积为7.2亿平方米。我们很多时候用的库存是指这个狭义的库存。但如果将上述三类数据合计来看,得出中国房地产广义的库存规模约为75.9亿平方米,按照2015年12.8亿平方米的销售量估算,去化周期约为5.9年。

南方日报:房地产高库存的分布结构如何?

管清友:房地产高库存主要在三四线城市。从数据看,我们统计到的主要一二线城市的库存跟2015年初的最高点相比下降了15%,改善是比较显著的,三四线城市数据缺失,但是草根调研显示尚没有太明显的改善。而这些小城市的供需基本面,明显弱于一线城市。

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两会聚焦:去库存应结合“三个一亿人”战略
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去年11月10日,习近平总书记在中央财经领导小组第十一次会议上首次提出“在适度扩大总需求的同时,着力加强供给侧结构性改革”;随后召开的中央经济工作会议进一步指出,“推进供给侧结构性改革,是适应和引领经济发展新常态的重大创新,是适应国际金融危机发生后综合国力竞争新形势的主动选择,是适应我国经济发展新常态的必然要求”。
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