南方日报：房地产库存问题对房地产价格走势的影响如何？

管清友：2011年开始，三四线城市的房价其实已经稳定下来了，近几年来，很多城市还是下降的。但是一二线尤其是一线城市的房价上涨比较快，我们觉得一二线城市房价上涨的主要原因还是需求推动：持续的人口流入带动的首次置业需求叠加居民改善住房需求。

南方日报：高库存的房地产现状会对金融体系带来风险吗？

管清友：地产金融的风险主要还是银行业的资产风险：在开发行业贷款方面，随着2015年开发行业的融资渠道放开，销售持续走好，再加上开发商的投资热情下降，综合来看，这方面的金融风险比较小；在个人购房贷款方面，虽然近期下调了首付比例，但是存量贷款基本都是首付三成以上，风险只有在房价下降30%的情况下才会大规模暴露，现在看来这方面风险也比较小。

◆提建议◆

农民进城后公共服务需跟上

南方日报：近期楼市新政频出，在您看来，这些政策对商品房价格将产生怎样的影响？

管清友：不论是降首付，还是减免税费，这些宽松政策在一线城市基本都没有落地，但是恰恰对一、二线城市的影响比较大，使其房价出现了较快上涨。对于三四线城市，我们整体判断还是要看当地的供应情况、产业结构、人口流入情况。对于供应偏大、人口流出、产业结构单一（比如过度依赖煤炭、钢铁等低谷期行业的资源型城市等），政策刺激对房价的影响有限，但是对于部分供应相对较低、人口流入明显、经济增长比较好的三四线城市，房价还是会温和上涨的。

南方日报：新政对去库存的影响有多大？

管清友：2016年以来，去库存政策也打出了组合拳，除降首付外，还有收紧土地供应、放松落户、减免税费等多个方面，显著降低了潜在供应，购房门槛也有所降低，整个政策组合对去库存的影响还是比较显著的。

南方日报：对于三四线城市来说，楼市成功去库存的几率有多大？对此，您有何建议？

管清友：楼市去库存是一个比较长期的过程，应该结合“三个一亿人”的战略：促进一亿农业转移人口落户城镇；引导约一亿人在中西部地区就近城镇化；改造约一亿人居住的城镇棚户区和城中村。

就具体政策来说，可以从两个方面来看：房地产的宽松政策应该保持并且进一步加强，比如加强信贷尤其是公积金贷款的覆盖范围和对个人购房的支持力度；进一步降低住房交易相关的税负以鼓励群众合理的住房消费；进一步推动保障房货币化，降低政府保障房建设所增加的库存等。除房地产行业外，还要进一步指导各个地方放松落户限制，鼓励进城农民落户置业等。

南方日报：对进城农民来说，要想成为城镇化中的新市民，还要解决哪些核心问题？

管清友：进城农民成为新市民，不光是买房的问题，核心还是要在公共服务方面做到对新市民的全覆盖，比如农民工进城成为新市民后，医保、社保能不能跟得上，子女教育问题怎么解决，就业方面有没有足够的岗位来吸纳等，都是我们要思考的地方。

◆议趋势◆

人口是未来房价的核心变量

南方日报：您建议楼市宽松的政策应该保持并且进一步加强，但考虑到政策的边际性弱化及对三四线城市的作用力，新的宽松政策带来的资产增值红利有限，在您看来，房地产投资将往何处去？