房价缓冲剂

限购政策升级一旦执行，短期内将对深圳楼市起到一定平抑作用。

美联物业认为，一方面，由于拥有购房资格的人士将缩减，限购升级政策将引起观望情绪，成交量在政策落地后将下降，时效估计在半年左右。另一方面，由于政策将影响投资客入市，抑制炒风，有利于稳定楼价。

“虽然社保1改3提高了非深圳户籍人口的购房门槛，但影响会比2010年首次出台限购政策时要小一些。”江少杰对《第一财经日报》记者说，购房者对限购政策早有认知，想要在深圳购房的非深圳户籍人群大多都有缴纳社保的意识，1改3只会在短期内限制社保缴纳年限不足的需求。长期来看，限购的作用比较有限。

江少杰认为，在接下来的半年时间内，对于深圳业主来说将会是一个阵痛期，但是对于买家及换房客而言，则将是一个痛快期。尤其是在二手房方面，会有一些去年的投机者及企业主的抛盘。

深圳去年楼市的一个特点是投资客占比升高，有机构统计发现去年投资客占比近三成。

同时，深圳购房者善于利用高杠杆。根据链家市场研究中心的数据，2015年深圳个人住房平均贷款成数达到64%，其中二手房购房者中贷款购房的比例达到91%。

《第一财经日报》记者了解到，深圳一些投资客连首付款都不够，靠信用卡套现、高息贷款等方式凑首付。一旦房价上涨未达预期，这些投资客将面临重大资金压力。

在深圳链家市场研究中心总监肖小平看来，限购升级影响的群体比较有限，购房者可以通过将户口迁入深圳等方式规避。她认为限贷、税费政策的作用会更明显，相信政府会出台一系列调控政策。

春节过后，业内也确实在流传一份正在研究的政策清单，包括上述提到的非深圳户籍人口购房社保年限由1年改为3年、个人普通住房对外销售所需缴纳的营业税免征期由2年改为5年、首套房按揭贷款的要求提高与适当收紧房屋评估价等。

记者获悉，目前深圳的银行已经开始收紧信贷，审核更加严格，控制贷款额度。

“赶紧出政策吧，深圳房价再这样涨下去很可能会崩盘。”在深圳已经有两套住房的李先生这样跟记者说道，房价上涨过快，他想换房的成本就会越高，期望房价能稳定下来。

（来源：第一财经日报）