昨天，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部共同发布了《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》（下文简称“通知”）。新政将于2月22日起在各地执行。

通知第一条第一项显示：对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

第一条第二项显示：对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

通知的第二条则显示：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税。个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。

此次北京、上海、广州、深圳四个城市，暂不实施通知第一条第二项契税优惠政策，及第二条营业税优惠政策；上述城市个人住房转让营业税政策仍按照《财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2015〕39号）执行。

新政带来哪些变化

一、大户型的首套房，契税降低了。

在原有的政策中，首套房的建筑面积90㎡及以下的，契税按房屋总价1%缴纳。建筑面积在90㎡及以上、144㎡以下的，契税为房屋总价1.5%。而144㎡以上的大户型，契税为房屋总价3%。

新政执行后，针对上述前两类情况并没有变化。但新政提出：购买建筑面积大于90㎡的首套房，契税统一按房屋总价1.5%缴纳；这意味着现在购买144㎡以上大户型的，可以比原先节省1.5%的契税款。

二、二套房契税

南京原契税政策中，购买二套房不论面积大小，都按房屋总价3%缴纳。

新政执行后，购买90平米及以下的二套房，契税降低至1%。90平米以上的降低至2%。

家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。

三、营业税：不论什么房，满两年全部免征

新政不再不区分“普通住宅”与“非普通住宅”，统一按购买年限进行营业税核征。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按房价的全额征收营业税；　个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。

而南京市原营业税政策，对大户型、低密度等非普通住宅的征收标准较高。

原政策规定：对普通住宅购房满两年的交易时可免缴营业税，购房不满两年的交易时营业税按房价全额5.55%征收；对非普通住宅购房满两年的，交易时营业税按计税价格与当初购房价格的差额的5.55%征收，购房不满两年的交易时则按房价全额的5.55%征收。

南京楼市这些年的大逆转

全面收紧

2010年4月“新国十条”出台，49个地级以上城市实施“限购令”

2011年1月　限购加紧，“新国八条”把二套房贷首付比例提至60%，贷款利率提至基准利率的1.1倍

2013年2月20日　出台“国五条”，同年4月，南京发布“宁八条”

2014年2月“9050”落地南京

限制松动

2014年9月　在南京实施了3年7个月的房产限购措施正式取消

2015年3月　购房营业税“五改二”。同月，二套房贷款首付比由七成降至四成

2015年4月　二套房首付降低

化解库存

2015年11月　中央财经领导小组会议提出：要化解房地产库存，促进房地产持续健康发展

2016年1月7日　《南京住房公积金提取审核管理规程》　中提出20种情况可以提取住房公积金

2月2日　央行发布《关于调整个人住房房贷政策的有关问题》，提出在不限购城市，首套房商贷的首付比例降至最低20%，二套房则降至最低30%

2月17日　央行发布《关于完善职工住房公积金账户存款利率形成机制的通知》，称自2月21日起，将职工住房公积金账户存款利率调整为同意按一年期定期存款基准利率执行，目前为1.5%

喜

算一算降税后能省多少

首套房：如果购买一套150㎡、单价3万元/平米的房，总房款需要450万元，原来需要交纳契税13.5万，新政之后，只需要缴纳6.75万，少缴6.75万。

二套房：假如购买一套80㎡、单价1万元/平米的房，总房款需80万元，原来需要交纳契税2.4万，新政之后，只需要缴纳8000元，少缴1.6万元。

如果购买一套100㎡、单价2万元/平米的房，总房款需要200万，原来需要交纳契税6万元，新政之后，只需要缴纳4万元，少缴2万元。

忧

新政公布后1小时，售楼处贴涨价告示

昨日减税新政一出，南京的房地产市场立即产生快速反应，有楼盘当天宣布：现有优惠和折扣将在新政执行当天全部取消。

19日下午，新政刚公布一个小时后，就有买房人向本报记者反映：位于城北的证大大拇指广场已经宣布要在新政执行当天涨价！从买房人发来的照片来看，开发商在售楼处张贴了一张A4打印纸的简单告示，称根据集团规定和要求，项目从2016年2月22日起，所有房源售价全面上调5%，优惠全部取消，请客户抓紧时机选购。

记者随即采访了证大的项目负责人进行核实，对方表示原告示因表达有误已经收回，重新张贴的告示中确实是有“从今年2月22日起，所有在售房源的优惠全部取消”的内容，但没有提“所有房源售价全面上调5%”了。

这位负责人还坦言：早先开盘的B栋房源，目前仅余约20套尾房，优惠折扣约1000元/㎡，折后均价25000元/㎡；而1月22日项目又新领取了C栋409套房源的销售许可证，每平米价格2.6万元至2.9万元不等，但这批房源至今还没有办开盘仪式公开推出，买房人想买也可以，没有任何折扣，“集团要求到四五月份再办开盘仪式，到时候再决定折后价格。”

此外，还有多板块的楼盘昨天表示，看好后续南京楼市，新上市房源的价格或将有所上调。但多位房企负责人呼吁理性对待新政，并表示不希望见到南京房价暴涨，担忧不健康的市场导致风险增加，反将发生成交大幅下跌。

忧

奥体二手房主再提挂牌价

除新房市场外，有资深中介经纪人告诉记者，新政对二手改善房源市场的影响或更明显。他回忆道：“去年‘330’新政公布后，该小区的一套小户型的房源，就吸引了十多组客户来看房，房主就坐地起价，意向购房人更是竞相加价，现场如同拍卖会。”

“对于一些有改善需求正在犹豫的购房者，本次契税调整有一定的刺激作用。”奥体板块的一位中介分析，“已经有个别中海塞纳丽舍的房主，打算新政执行后在每平方米已达4万元的高价基础上再涨3000元！”

房地产交易契税营业税调整，南京将出台实施细则

昨天，记者了解到，目前南京地税部门已经接到调整通知，不过已送件还未缴纳税费的案件，能否按新政缴纳税费，地税部门的相关工作人员称，具体如何操作需要等待细则出台。

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房产局称“房荒一说言过其实”

今年新房上市量预计仍达1000万平米

在多轮“去库存”政策的促动下，近期不少买房人却开始质疑南京“房荒”，而网上房地产上4.4万套的库存量，被质疑为车库、抵押房等非可购住宅。对此，南京市房产局相关部门负责人昨日表示：各个板块新房供应冷热不均，且春节前后为新房供应淡季，“房荒”一说言过其实，楼市“金三银四”主城六区预计有30余家楼盘上市，房产局正在积极督促满足条件的楼盘赶紧领取销售许可证，让市场可选择余地增加”。

统计显示，2月南京新房预计上市量减至2500套左右，而去年12月的上市量破万套。南京是否“房荒”？

南京市房产局相关负责人提供了数据并表示，因为近期江宁和江北板块供应量占全市六成多，而购房者普遍想买的主城项目可售房源量偏少。

房产局数据显示，2015年南京的新房上市量为1147万㎡，销售量为1270万㎡。2016年的上市量预计仍有1000万㎡，今年待上市房源主要集中在河西、江宁、浦口三大板块。其中，浦口板块的上市量将达到280万㎡，占到了全市上市量的近三成。

值得一提的是，目前有房在售的共有629个楼盘，其中可售房源量500套以上的主力盘共有15个，都集中在江宁、六合、栖霞、雨花台、浦口五个地区。可售房源量在100套以上的项目有110个，可售房源量50套以上的有181个。

4.4万套库存中，均是住宅类可售总套数，不含有车库、商铺。此外，据不完全统计，南京市仅主城六区现有在建工程抵押房源5000余套，解押后即可购买。但南京市房产局相关负责人建议购房者，尽量买品牌房企的房源，防止一些小开发商跑路。