抵押过的房子既出租又出售引问题一堆

来源:地产中国网 2016-02-19 14:20:00

原标题:抵押过的房子既出租又出售 引出问题一堆 在现实的房屋买卖过程中,往往会存在房屋买卖、租赁和抵押权利竞合问题,那在目前的法律框架下应该如何处理这个问题呢?下面我们先来看一个案例: 王某因经商需要,于2014年8月向徐某借得人民币80万元,并以其自有房屋作抵押,但没有进行抵押登记。同年11月份,王某又将该房屋出租给李某,租期2年。2015年3月,王某因无力偿还债务,就将该房屋卖给周某,周某要求李某搬离房屋,李某以租期未到为由拒绝搬离,同时,徐某也提出自己是该房屋的抵押权人,认为该房屋买卖合同无效。 1.买卖与租赁二者权利竞合的处理。 《合同法》第二百二十九条:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力,即所谓的“买卖不破租赁原则”。这一法律规定旨在保护承租人的利益。 2.抵押与租赁二者权利竞合的处理。 《担保法》第四十八条:抵押人将已出租的财产抵押的,应当书面告知承租人,原租赁合同继续有效。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十五条规定:抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。上文中的案例符合先租赁后抵押这一情形,适用法律与司法解释的相关规定。 3.买卖与抵押二者权利竞合的处理。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十七条规定:抵押权存续期间,抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的,如果抵押物已经登记的,抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人,可以代替债务人清偿其全部债务,使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。 如果抵押物未经登记的,抵押权不得对抗受让人,因此给抵押权人造成损失的,由抵押人承担赔偿责任。 也就是说,本案中徐某虽是房屋的抵押权人,但由于没有对抵押房屋进行登记,其权利是不能对抗房屋受让人周某的,但可向抵押人主张赔偿责任。

(来源:金华新闻网)

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