由于2015年部分项目推迟入市，预计今后三年（2016-2018年），天津、青岛、大连、沈阳等四个北方二线城市写字楼将面临更大规模的新增供给。届时，供过于求的情况将更加严峻，空置率也将进一步走高。

今年二三线城市商业地产集中供应垒高风险

国土部下属中国土地勘测规划院日前发布的2015年四季度全国主要城市地价监测报告，预测2016年土地市场情况时特别提出，在近些年市场趋于饱和、同质化竞争以及电商冲击下，一些地区商服地产的库存亦不容忽视，商服地价的上升动力稍显不足。

上述报告显示，2015年四季度，三线城市，综合、商服、住宅、工业地价环比增速依次为0.42%、0.18%、0.67%、0.25%，同比增速依次为1.80%、1.52%、2.50%、1.21%。

某机构研究中心研究员杨科伟对无界新闻分析称，商业地产的库存风险已是目前业内共识，尤其是在城镇人口不足、商业消费力相对较弱的三四线城市更是如此。虽然国家在未来一段时间将大力推进新型城镇化，引导农民进城，这个过程中的确也会解决部分商业地产的库存难题，但更多的还是那些中心区、有优势区位的存量商业项目，而对大部分新增项目而言，前景仍然堪忧。

写字楼空置率高企

第一太平戴维斯为无界新闻提供的数据显示，二线城市（天津、青岛、大连、沈阳）甲级写字楼市场供应正迎来高峰期，空置率继续上浮。

去年四季度，天津写字楼市场迎来年内供给高峰，三个项目合计带来19万平方米可租赁面积。至此，全年供应量达到26万平方米，中心城区甲级写字楼存量达到87万平方米。四季度，受新项目入市影响，天津中心城区甲级写字楼租赁市场整体空置率同比上升10.2个百分点至38.1%。四季度，天津中心城区甲级写字楼租赁市场平均租金为每平方米每月142.1元，与去年基本持平。

预计2016年，天津中心城区甲级写字楼市场将有五个新项目入市，届时将为市场带来近31.6万平方米的新增供应。但由于渤海银行部分自用以及少数项目尚未确定租售比例，因此全市范围内投放到租赁市场的面积预计在30万平方米左右，相当于现有存量的34%，届时将推高写字楼空置率至41%。

第一太平戴维斯北区市场传讯部高级经理肖常燕分析认为，由于竞争的加剧，天津市未入市项目的不确定性加大，具体表现在一方面是入市时间的不确定；另一方面是租售经营模式的不确定。未来，随着京津冀一体化、金融改革创新等多个利好政策的推动，天津将重点承接北京的先进制造业和金融租赁、电子商务等现代服务业，在优化产业结构的同时，也必将带动现有写字楼空置面积的有效吸纳。

由于部分项目推迟入市，去年四季度末，青岛无新项目入市，至此，全年仅华润中心一个项目带来6万平方米新增供给，全市写字楼可租赁存量为153万平方米。小型金融公司依旧是需求主力，同时，由于此类公司的不稳定性，导致青岛写字楼空置率同比上浮2.1个百分点至19.9%。四季度末，青岛甲级写字楼租金较之上半年小幅下跌0.3%至每平方米每月102.1元，同比下跌0.5%。