“外滩踩踏事件”之后，上海2016新年倒计时活动的安全备受关注。2015年12月31日，在上海新天地举行的“2016新年倒计时”活动被搬上“水上舞台”：主舞台被设置于太平湖之上。炫目的灯光设计、投影技术和特殊的舞台构造在整个新天地营造出上海新年的前卫时尚氛围。

事实上，大胆创新地进行旧城改造是中国新天地的一贯风格。“新天地的旧改项目有一个共性，就是开发地块拥有厚重的历史文化及独特的区域文化，比如地块内有代表性的历史文化建筑等。此外，旧改中的新天地均是打造出一种融合中国古建筑与西式文化的独特悠闲街区，主要面向城市年轻阶层，特别是具有消费实力的中等收入人群和住在城市里的外籍人士及中外游客。”克而瑞研究员沈晓玲说。

以上海新天地为例，南、北南里在保留了上海近代建筑标志——石库门的建筑外观基础上，被改造成为集文化、生活、餐饮、时尚于一体的市中心公共空间；新天地时尚购物中心则被打造成中国设计时尚平台。

在上海，新天地则早已成为文化时尚“地标”。而如今的商业地标，曾经却只是太平桥板块的一些石库门旧居民房，居民住在非常狭小的地方，其商业价值更无从谈起。瑞安集团投资近10亿人民币、通过旧城改造，让上海新天地旧貌换新颜，成为上海乃至全国旧改项目的典型案例。

在成功打造上海新天地之后，瑞安集团在2013年3月1日成立中国新天地商业有限公司，专门负责瑞安系麾下的商业综合体运作。并启动了全国连锁“天地”系列商业综合体项目打造，以商业打造提升区域价值。目前，新天地项目已在武汉、重庆、佛山等地“复制推广”。

克而瑞研究中心总结新天地旧改运营模式是“商业先行，销售在后”。即在旧改开发时率先开发商业，其次启动住宅的开发和销售，最后以住宅销售回款再投入建设办公楼、酒店。

“先将商业盘活，培育项目所在区域的旅游气息和商业氛围，带来人流的集聚效应，可使得整个区域实现价值增值，这对于后来住宅销售大有裨益。”沈晓玲说，“一方面，让投资客或购房人从现状上看到区域配套成熟，提升购买欲望；另一方面，随着商业成熟，住宅销售价格也与日俱升，企业利润也随着物业价值增值而获得保障。”

公开数据显示，自瑞安2006年上市以来，虽然营业收入不太稳定，呈现波动式增长。但净利润率每年均能在保持20％以上，其中2008年高至100％。某券商房地产行业分析师认为，瑞安之所以能历年保持较高的利润率，与其旧改项目销售顺畅有关系。

新天地相关人士透露，此前，瑞安系数度卖楼回笼资金，其中一个主要目的就是将资金投入到商业综合体开发中去。未来一二线城市的旧城改造仍将成为中国新天地扩张购物中心等商业体的主要模式。“我们的战略调整就是根据各项目发展进度和市场情况，释放和变现公司商业物业资产价值。现金回报释放及变现公司商业地产组合的市场价值，用于新项目投资，提升资产周转率。”

第一太平戴维斯上海公司董事长朱兆荣认为，前几年是旧城改造的商机，而现在进入到“旧楼改造”的时代，未来上海等一线城市还是有很大潜力的。“很多旧项目需要盘活，还有一些已经拥有成熟社区的项目也可进一步扩充商业。”

但业内人士提醒，参与旧改项目的房企不仅要具备一定的资金实力，且摸索出一套有效的经营模式将是成功与否的关键。克而瑞研究中心认为，从新天地旧改的案例可发现，长期大型旧改项目是企业资金运营、资源整合等各方面能力的综合考验。但像瑞安采取这种可规模化复制的旧改模式，旧改项目的战略布局选址十分重要。只有选择好项目，才能凝聚当地的核心文化，带来新天地的旅游效应，进而为其商业导入客流。倘若项目不具备这个文化价值，就没法形成循环效应。更严重的后果就是，倘若布局不慎，导致贱卖资产，最后造成入不敷出、引发资金链断裂的风险。

“失败的原因通常都起源于错误的定位，”朱兆荣坦言，“地理位置和体量的选择都是初期定位的重点，如果定位出了问题，后期很难补救。同时，商业地产更注重持续有效的经营管理，没有相关的管理经验也是致命的。此外，成功的商业地产虽可复制，但不同的区域，不同的环境，对商业地产的需求是不同的，因此应针对不同的市场作出细节上的调整。”

来源：经济参考报