2016年,中国楼市迎来开门红。

一方面,房价延续涨势。2月1日中国指数研究院发布的百城房价指数显示,受监测范围内的城市1月(新建)住宅平均价格为11026元/平方米,环比上涨0.42%。其中,六成城市新房房价环比上涨,39个城市环比下跌,1个城市持平。

另一方面,政策红利紧随而至。2月2日下午,央行、银监会联合发布了《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》(以下简称《通知》),在不实施“限购”措施的城市,首套房及改善性需求购房者的最低首付比例进一步下调。

毫无疑问,降低首付比例有助于减轻购房者的负担。无论是刚刚步入工作岗位、将要或刚刚组建家庭的年轻人,还是希望能够扎根城市真正成为“城里人”的农民工,亦或是返乡置业的高材生们,阻碍其购房的一个关键因素就是庞大的首付压力。尽管这部分群体可能当前囊中羞涩,但考虑到年轻人的收入大多呈逐年递增之势,而农民工、农业转移人口等低收入群体,对于扎根城市非常渴望,主动违约的概率很低,因此,随着首付比例下浮,这部分刚需购房者的购买力有望得到进一步释放,而偿贷风险多在可控范围。

此外,对于改善型置业的群体来说,无需还清首套房贷即可享受三成首付比例,其资金压力也大大减轻。

那么,为何在楼市经历暖冬之际,监管部门仍要推出此轮利好政策呢?

实际上,2014年下半年以来,在各地限购政策陆续放开、降准降息、对改善型普通自住房执行首套房贷款政策、降低二套房首付等一系列利好楼市的政策推出后,房地产市场尤其是一线城市渐渐转暖。但本轮楼市数据整体回暖的背后,有两个特点值得关注。

一是楼市冷暖分化严重。百城房价数据显示,2015年只有一线城市房价在上涨,二、三线城市仍分别下跌0.53%和1.09%。实际上,由于各城市供需关系差异,城市间房价分化现象仍非常明显。一线城市和部分热点二线城市房价上涨较快,环比涨幅明显高于其他城市;其余二线城市环较为平稳;大部分三线城市房价则环比下降。

二是高库存。截至2015年11月,全国已竣工待售的面积约为6.96亿平方米,如果再考虑到在建未售面积以及待开工的面积,全国整体库存约为63亿平方米。参考过去三年的平均销售速度可发现,整体库存需5至7年的消化期。