纽约如何利用城市存量土地建设可负担住宅

来源:地产中国网 2016-02-03 10:06:00

纽约的行政区划已经保持了上百年历史,城市建设用地总量一直保持稳定状态。随着城市人口数量、家庭结构、城市产业结构在不同历史时期的发展变化,纽约的城市建设通常需要利用存量土地进行更新性开发。城市存量土地,包括闲置或低效使用的空地(包括私有及城市所有土地),也包括不同程度工业污染及工业建设物遗留的地块(也称为棕地)。

1970年代,纽约的空置土地占城市用地总量的13%;到1990年代末,随着内城复兴和人口回流,大量建设活动相继发展,城市空地比例降低到9.5%;2010年,纽约全市有将近3万块零散分布的空地,占用地总量的7.1%,其面积总和几乎与整个曼哈顿岛相当。然而,闲置用地转化为建设用地的机会十分有限。由于大量空地为私有物业,难以推动建设;另外,闲置地块的区位与新增人口居住匹配性有限;还有一个重要原因是,很多闲置地块面积太小,无法达到具有一定投资收益的建设规模。另一方面,从棕地存量看,一个污染地块恢复建设前需要对污染物进行治理,而土地清理的工程费用和清理周期无疑提升了项目造价和开发风险。对于小尺度、分散的棕地来说,就面临着土地清理的复杂过程和低投资收益的双重障碍。因此,在更为精细土地的利用政策出台前,这两类存量土地无法得到有效利用。

但纽约的人口却在持续增长。根据纽约规划局公布的数据:到2030年,纽约人口将达到882万。超过40万的人口净流入对住宅建设以及居住可负担性形成巨大挑战。在上一个10年,纽约共计新建及保留了16.5万套可负担住宅;2014年,新一轮的住宅计划推出,这个数字增加到20万套。从用地角度看,目前纽约40%以上的城市建设用地均为住宅用地,工业、制造业、商业、办公、酒店、行政等几大用地之和只占不到15%,尽管工业及制造业用地还将进一步减少,但住宅用地供应仍然面临不足的形势。

利用棕地建设可负担住宅

纽约政府很早就认识到污染土地是提供可负担住宅建设用地的有效途径之一。一方面开发商可以以低廉的价格获得土地,清理后进行二次开发;而且,由于区位和面积因素不适合更大规模的商业、办公或者高密度住宅建设的地块为中小规模的住宅项目提供了机会。

目前,纽约已经颁布的各类棕地支持计划多达三十余个,其中相当多的项目都与可负担住宅及低收入社区建设直接或间接相关。由于小幅棕地地块相对分散,所以将这类污染地块进行整合,规划为棕地片区并对其进行综合开发不但可以提升建设效益,也有利于更大区域的社区发展。纽约州于2003年开始实施“棕地机会区”(BOA:Brownfield Opportunity Areas)规划,为政府和开发机构建立伙伴联系,并由州政府提供技术支持及财政资助。2006年,纽约市建立了棕地“自愿清理计划”(VCP:Volunteer Cleanup Program),致力于为低到中等污染程度的城市土地提供清理资金,然后用于二次开发,这是全国范围内最先成立的城市一级的棕地清理项目。2011年,纽约环境修复办公室(OER:office of environmental remediation)负责管理VCP,迄今为止,该计划已覆盖230多个开发项目,其中住宅项目160多个,包括45个可负担住宅项目(合计3900多套可负担住宅),最终提供6400个就业岗位以及19500个建造业岗位。纽约市棕地片区规划全称为“社区棕地规划”(CBPA:Community Brownfield Planning Area),通过该项规划,OER可以有依据的高效聚集社区资源,并且通过上级政府申请资金。目前纽约市已建立21个棕地片区,还有12个正在起草中。通过棕地规划区,社区机构和规划师可以通过与市规划局建立合作关系对当地社区的棕地进行恢复性开发。

在建设实践领域,纽约推出VCP计划之前,针对棕地二次开发的建设项目通常采取示范性项目的方式,集结各方力量合作积累开发经验,最终为土地清理、项目融资、规划设计、建造管理的全过程建设进行探索,最终形成完善的棕地开发流程。位于布朗克斯区的Via Verde住区就是一个成功建设的示范性项目,该项目为后续开发的棕地住宅及可负担住宅建设积累了诸多有益经验。

Via Verde住区项目于2006年启动,由纽约住房保护部(HPD:Department of Housing Preservation and Development)和建筑师协会纽约分会联合发起设计竞赛,目的是探索如何利用棕地开发进行可负担住宅的建设,并实现人居环境的可持续发展、提高可负担住宅的建造标准,通过适宜性设计促进居民健康等多重目标。地块位于纽约南布朗克斯区,占地约0.55公顷,其所在区域是布朗克斯最衰败萧条的地区。最终竞赛由纽约当地的建筑设计公司、私营开发商及非营利开发商组成的团队赢得了竞赛获得开发建设权。从方案到落地最终耗时6年,该住区于2012年6月最终建成开放。

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纽约如何利用城市存量土地建设可负担住宅
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纽约的行政区划已经保持了上百年历史,城市建设用地总量一直保持稳定状态。随着城市人口数量、家庭结构、城市产业结构在不同历史时期的发展变化,纽约的城市建设通常需要利用存量土地进行更新性开发。城市存量土地,包括闲置或低效使用的空地(包括私有及城市所有土地),也包括不同程度工业污染及工业建设物遗留的地块(也称为棕地)。
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