房地产去库存拉开攻坚大幕 房价总体稳中略升

来源:地产中国网 2016-02-01 10:12:00

2016年,商品房成交可能迎来“小年”,房价总体稳中略升。房地产投资将企稳,但回升拉力较弱,直接原因来自拿地和开工的拖累,深层原因则在于库存高且去化难。政策将从供需两侧同步发力,房地产行业去库存大幕开启。

一、房企融资成本与居民置业成本“双降”

近一年来,我国总体上保持稳健偏松的货币政策,为资金密集型的房地产行业提供了充足的流动性支撑,有利于在行业整体利润率下行阶段为开发企业缓解资金链压力。社会融资成本的明显下行,加上短融、中票、再融资、公司债等多元融资渠道的放开,房地产开发企业有了主动优化债务结构的机会,低成本融资战场由海外重新回归国内。去年房地产企业境内共发行336只公司债,共计4304.95亿元,占同期公司债总体规模的43.38%。相比银行贷款、海外发债、信托等融资方式,房企通过发行公司债能节约30%-70%的融资成本节约。尽管目前开发企业到位资金来源尚未出现结构性颠覆,但来自银行的贷款和利用外资部分的增速和占比已出现了明显下降,直接融资比例提升将是未来趋势。信用评级较高的大型房企能获得更为低廉的融资成本。能否凭借品牌、背景等获取优质资金渠道,也将成为拉开房企差距的一项能力。

居民的购房成本也有效降低,月供的下降能对冲一定幅度的房价上涨。按100万房贷、等额本息测算,20年期和30年期个人按揭贷款月供相比2014年11月本轮降息前分别下降12.6%和16.5%,相当于可对冲14.4%和19.8%的房价上涨幅度。

二、成交将迎“小年”,投资待破“冰点”

商品房成交可能迎来“小年”,房价总体稳中略升。去年商品房成交的迅速拉升很大程度上归功于宽松政策的持续作用,销售额如预期创历史新高。预计2016年高频率、微刺激的政策继续,销售仍能维持较好的形势,然而成交对政策的弹性将降低,高基数和需求井喷后的平稳释放将造就销量增速小年,销售面积和销售额同比增速将放缓。房价将稳中略升,大中城市新建商品住宅与二手房均价同环比都将逐步改善。但总体而言,高库存问题与楼市看跌预期限制了全国范围内价格上涨的动力。

从结构上看,由于量价提升扎堆于一线及天津、南京、杭州、武汉等重点城市,市场预期将向这些城市看齐。预计2016年重点城市由于资源的稀缺和需求的集中,还能相对保持现有的成交量,房价维持升势;部分二线城市经过近一年的需求透支,后续销量很难再维持目前的水平,房价上涨动力较小;对于需求端囿于人口净流出、叠加供给端受制于库存高企的三、四线城市,若不通过多种方式推动去库存效率,即便开发商降价也可能有价无市,部分待开发项目也可能面临开发即告亏损甚至烂尾的窘境。

房地产投资等待“解冻”,回升拉力较弱。与销售稳步提升形成强烈反差的是投资的持续低迷,去年全国房地产开发投资同比名义增长仅1.0%。以往销售与投资增速间都有良好的滞后互动效应,而这一次“销售启动—资金改善—投资企稳”的传导链条似乎并不敏感。在前二者都已出现明显回暖的情况下,暖意并没有继续延伸到投资端,反映出开发企业对资金运用于拿地和扩大开工等建设活动的谨慎。

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2016年,商品房成交可能迎来“小年”,房价总体稳中略升。房地产投资将企稳,但回升拉力较弱,直接原因来自拿地和开工的拖累,深层原因则在于库存高且去化难。政策将从供需两侧同步发力,房地产行业去库存大幕开启。
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