新华网北京1月28日电（唐群）在传统地产开发市场逐渐萎缩的市场背景下，不少资金雄厚、资源强大的实力国企选择“试水”PPP项目，以借机转型成城市运营商。

近日，中信地产副董事长、总裁宋川在“新型城镇化与中信城市运营PPP模式论坛”上表示，中信将依托自身优势与大项目经验，通过汕头中信滨海新城、成都天府新区、珠海前山河综合整治等城市运营项目的落地，不断丰富在国家新型城镇化战略机遇下的城市运营模式和其内涵，通过PPP基金的金融模式创新，在东部沿海以及城镇化发达区域将中信城市运营PPP模式进行异地复制。

其中，作为中信创新城市运营PPP模式的重要载体，汕头中信滨海新城成为中信集团与汕头市政府联袂打造的华南地区新型城镇化建设标杆项目，是助推汕头城市发展升级的战略项目，也是保护生态环境、改善人居品质的民生工程。据了解，该项目规划面积达168平方公里，总投资超过500亿元，包括土地一级开发、城市级基础设施、公建配套和城市产业投资的一系列资源整合。

国内首个获立法保障的PPP项目

中信并非国内第一个开发PPP项目的房企，但位于汕头的中信滨海新城对于国内有PPP意向的房企无疑具有着模式和经验上的借鉴性。

据悉，该项目的整套协议是于2015年10月通过汕头市、区两级人大表决，成为了“国内首个获立法保障的PPP项目”。中信粤东城市运营投资发展公司副总经理蓝宇告诉记者，由于PPP项目的投资大、周期长，考虑到换届风险，通过此协议能大大增加违约成本，人对长期平稳、稳定地履行起到非常重要的作用。

多方合作 以股权机制促使资金到位

由于项目的体量规模巨大、业态复杂，在前期开发需要巨量的资金投入，如何确保项目资金成功到位成为了大众关心的问题。

对此，中信地产副总裁、中信粤东城市运营投资发展公司董事长林竹在采访中告诉记者，公司通过股权设定把资本金投到位，投资主体为企业，有国企亦有民企，“就按照约定的比例投入，不需要引入资金，找合作伙伴，因为中信有长期的合作伙伴。”

对于引领的方式，他表示，第一土地整理，包括一级开发的土地，与政府共同分享；第二、溢价部分，在长周期初期支付现金必须要耗费的，未来依靠产业投资。

举集团之力协同整合

偌大的新城项目如何有效协同、合作实现？

据中信粤东城市运营投资发展公司总经理李强介绍，中信内部叫做协同，但总体来说叫整合资源，“中信是多元的综合性集团，我们涉及56个行业，那么中信地产是中信集团非金融板块的重中之重，通过ppp项目的落地，整合了中信集团内部很多资源，如：银行、证券、金融、产业基金、旅游、出版、产业基金、包括后一步的产业引进，以及证券下面的各类基金。”

通过整合形式，看起来是一个项目，实际上是举集团之力在做一个项目，“但是这种协同合作是可以复制的，因为我们都是在集团内部的有效可利用的资源，地产的角色是对外社会资源的整合者，对内也集合了中信集团的很多种资源。”李强说。

以“使用者付费”模式 运营公共产品

如果说PPP项目的未来收益分成可根据公司股权来进行分配，那么，在基础设施和公共产品上如何运营和分享则成为一大难题。

“具体落到汕头这个项目，其实是一个城市区域类可经营性项目的一个筛选和后期的经营，这个土地是大家可以经营的，还有其他的社会公共资源，现在老百姓其实能够接受提供优良的社会公共产品同时由使用者付费，比如说学校，幼儿园，污水处理厂，污水管线，地下公共管囊。”

李强表示，作为开发方的中信完全可以提供一些更好的公共产品，倡导使用人承担一定的成本，“城市运营的内涵是非常深厚的，我们现在只是在探索，但是我们也呼吁社会各类的资本都参与到ppp运营模式里面来，更多地为市民提供更好的公共产品，其实里面有非常多的赢利点。”

将在珠三角、长三角地区复制PPP模式

成功的商业模式必然同时满足三个条件：可盈利、可持续、可复制。

而汕头滨海新城的模式目前被中信内部认为有很大的市场复制潜力，林竹告诉新华网记者，项目复制从今年起将作为公司战略，将濠江地区成熟的模式及经验进行推广，由于现在项目参观量很大，下一步会在比较成熟的城市化区域，如：珠三角、长三角等相对比较发达的地区，“因为ppp项目目前全国都在做，但是有些地方的条件不是很成熟，从投资来讲，风险比较大，所以我们还是比较谨慎的，用我们的方式、用我们的模式去做。”

他表示，暴利的时代已然过去，而做公共产品需要去平衡各方利益，“如果公共产品里面带有一个长达三十年的运营周期的话，则具有很大风险，如果团队组建得好，资源整合效应更高的话，则可能会获得比常规回报更高的盈利性。”

来源：新华网