【地产中国网•独家盘点】房企千亿“军团”中，第一梯队与第二梯队的差距进一步显现。

回顾2015年全年成绩单，“大哥”万科2614亿元销售金额，保利地产1541.04亿元。在可谓房地产行业销售大年的2015年，保利地产并未完成年初制定的销售任务：1600亿元，完成率为96.3%。

这在亿翰智库上市房企研究中心主任张化东看来，主要与保利地产去年下半年的推案节奏、项目布局有关。此前，保利地产在一线城市布局比例并不很高，未来一线城市的市场行情，可能会向保利布局较多的二线城市传递。

这背后亦反映出相关问题。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为：一方面，保利地产在一定程度上没有抓住2015年市场复苏机遇；另一方面，部分潜在客户已流失到包括恒大在内的相关企业中。

这折射出中国房地产行业强者恒强的特性。2015年，地产行业变革的力度，或超过过去十几年总和。马太效应，市场份额向拥有品牌优势、规模优势、成本优势等大型房企转移。在此基础上，房企表现为：多元、转型、退出、跨界、去库存……

以往做事风格颇为低调的保利地产，在2015年借由“保利是个P”这一颇具影响力的品牌活动，重点推出保利的5P战略，调整动作较大，表达出战略转型的决定。

在当前国企改革，资源配置优化的大背景下，保利地产的转型路径，与其他房企而言，有何借鉴价值？

激进拿地是否存风险？

在大部分房企谨慎拿地的2015年，保利地产依然“大手笔”拿地。

相关数据显示，2015年或单独或联合拿地涉及的金额超过600亿元，成功拿地40余宗。其中，1-8月拿地相对保守，拿地金额仅116.6亿元，规划建面466.0万平方米。9-12月，拿地金额则高达539.9亿元，规划建面841.8万平方米，为同期销售面积的1.86倍。

值得一提的是，2015年最后一个月，保利地产分别在广州、珠海、上海、成都、泉州、合肥及佛山共收获了8宗地块，项目用地面积总计为104.99万平方米，总成交价为130.66亿元。

从9月以来，保利地产不仅拿地规模明显增加，从区域上来看，基本延续一二线战略，不强调三四线城市占有率，一线战略是保利的重头戏。

严跃进分析认为，对于保利地产来说，其在2015年1-8月份总体聚焦在去库存导向上，而到了9月份后，整个销售业绩得到快速提升，这时候保利地产在投资层面也快速做出反应，在土地市场上积极拿地，这充分显示，保利的投资态度转向积极，对行业发展前景转为乐观。

激进的拿地的背后，离不开较强的融资能力。除了多次现身土拍现场外，保利地产全年12月在资产市场上的表现也较为突出。

12月16日，保利发布公告称，非公开发行A股股票的申请已获中国证券监督管理委员会批准。除定增融资外，保利地产还于近日发行了150亿元的公司债券。

由于对规模扩张的偏好，作为A股市场的地产龙头，保利地产过去几年杠杆率在同类房企中较为偏高，其经营活动产生的现金流量净额数年来持续为负。

克而瑞研究中心高级分析师房玲表示，经营性现金流包括现金的流入流出，预付账款变化，营业成本的确认等方方方面面的加减，与竣工节奏，账款收发方式都有关系。从企业规模上来讲，这块的问题并不大。一般很少会去关注企业经营性现金流的问题，大家更多关注利润、债务方面的问题。

 “2015年央企整体拿地太少，信用背书带来的融资能力较强，本身保利融资成本不高，而融资成本表现出其他公司对他的认知。实际上，保利并不是风险较高的企业，毕竟有央企的背景给他信用背书，所以现金流为负是正常的，开发商现金流不为负的话，充分说明在规模上就没有往上看的空间了。”张化东说。

持续扩张背后，项目是否能够加快回笼资金，这个问题的关键。若达不到这个要求，较快节奏的土地储备，可能会形成一种新的风险。

严跃进建议，2016年保利要和目前房地产周期进行结合。比如，预计房地产市场最火热阶段体现在2016年三季度，所以目前已有的土地开发应积极和此类事件节点相对接，而且要适当安排好推盘节奏，踩对时间点，才能在销售方面获取较好优势。否则集中拿地可能会导致2016年运营资金方面增大压力。

社区服务路漫漫

回顾保利地产的“5P战略”主要涉及养老、社区、海外等方面的相关布局。

在严跃进看来，保利的5P战略实则是做大消费平台，通过抓住特定群体和特定需求的主要特征，进而提供超越传统住宅物业之上的服务。

其中，社区是一大关键词。实际上，自花样年旗下彩生活上市之后，且市值一跃超过母公司，房企巨头们近一年来纷纷抢食社区O2O。保利地产的做法是，在全国245个社区约5000万平方米物业基础上，打造“若比邻”商业品牌，通过线下实体店，与线上APP，打通线上线下产业链。形成标准化产品优势，实现全国布局。

不过，在张化东看来，商业于保利地产而言是在综合体里被动拿地。从原来快周转模式变为持有物业，或者持有物业与住宅并重，保利地产本身没有这一个意愿。“这与很多开发商面临的情况一样，目前纯宅地的情况不多，单纯拿宅地很难。”

如今的商业地产虽利润率不如往年，但在回收期内通过合理的租售比例、营销模式，商业地产仍然可以实现一个较好的利润率，特别是社区商业。

对商业地产的“新军”保利地产而言，最大的挑战是运营管理：如何整合线上线下资源，形成能量强劲的磁场效应是问题的关键。

除了商业之外，5P战略中养老地产也是一大关键。今年以来，保利地产在成熟社区推出的“和熹健康生活馆”正式营业。健康生活馆亦采用O2O模式运作，线下部分以“大健康”为特色，为社区中老年人群提供健康服务。通过此举，保利地产欲以和熹健康生活馆为据点，形成闭合的健康养老生态链。

那么，保利地产的社区O2O，到底是否有想象空间？能否走出一条与众不同的发展路径？房玲表示，要开拓与众不同的路径比较难，包括彩生活等社区O2O企业本质上大方向相同，只是个别平台有所差异，基本延伸社区生活、服务、金融等方面，而现在做成熟的也没几家。

O2O概念，说起来简单，实属不易。作为国内首个社区O2O上市平台的幕后推手，潘军就曾对外公开表示：企业转型不易，是一个从思想到行动再传导至结果的过程。不过，互联网时代讲究试错，没有哪个模式百分百正确，需要在过程中调整、跨界、创新、发展。

全联房地产商会创会会长聂梅生则给出的建议是：1、做好大数据采集分析工作；2、平台思维，兼容并包而非垄断。3、利它思维，透明度越高，聚量优势才得以发挥。

那么，保利的5P战略，何时才能显现效果？张化东认为，战略落实的步骤是逐步、分批次的，而不是一蹴而就。要完全实现5P战略可能需要3-5年时间。

“战略本身没有问题，关键是看执行的方法和效果。这就需要深入了解内部运作，项目推进和执行力度。”房玲说，战略在外界的显现，时间点很难预测，这与整体市场的发展有关。

对于后续进展，严跃进则建议道，保利地产可凭借此前相对优质的物业管理服务模式，来推进社区服务质量的提升。另外，建议积极尝试资产证券化等模式，在此类领域包括世茂在内的房企已有了尝试，后续对于保利此类房企来说，也可以积极创新此类商业模式。