原标题：三位大佬出手，亮剑三山五岳，传统豪宅区重获市场话语权

新地王项目和土地库存多年的老项目，在豪宅销售领域的争斗将会升级。

上周末，恒大开发布会正式宣布收购新世界在京深耕二十年的丽宫别墅项目。这周再有两、三宗交易被媒体曝光出来，虽然交易面积和交易金额不及丽宫，但出手的两个开发商都是北京高价拿地记录的创造者和豪宅售价记录的保持者——融创中国和中赫置地，被交易的主角是东方普罗旺斯和财富公馆两个入市超过十年的纯独栋别墅项目。

今时今日，房企不再一根筋的在土地拍卖市场上获取生产资料，转而去收购销售缓慢的在建在售豪宅项目其股权，此风险和代价比用高价把普通商品房用地以破纪录的代价抢到手干豪宅要低得多。此举老话叫协议出让，新词叫并购的谈判，近半年来在我们最熟悉的中央别墅区周围正秘密进行着。仿佛一夜之间穿越回了春秋战国时代，去年还有人预测传统豪宅区风光不再，甚至觉得中央别墅区域内已经进入了独栋别墅供货枯竭的窘境。

回应本文我们的标题：“三位大佬出手，亮剑三山五岳，传统豪宅区重获市场话语权”。

北京最早成型的中央别墅区、奥北别墅区、国奥核心区三大豪宅区内共有五个入市十年的老项目，其深厚功底和后期实力足以让新地王和顶豪新宠们汗颜。这五个项目有两个共同特点：容积率小于0.6的独栋别墅，套均房价超过5000万元。五个项目待售的总货量为750套左右，总货值超过600亿，其中单套售价过亿的别墅存量超过100套。独栋别墅作为豪宅市场中的大腕从未暗淡过，准备重装又登场。

我们具体要说哪“五岳“，请看亿墅家统计的数据，以及我们昨天从卫星地图上对每个项目以20米高空拍摄地块现状的截屏。

“东岳”——恒大丽宫

开发商：恒大地产(未经公告）

独栋别墅存量：约200套

亿墅家预期货值：150亿

2015年销售业绩：套数6，面积0.69万㎡，均价60364元/㎡，金额4.16亿元；

调研项目情况：3期99套独栋别墅，其中33套应为现房其余已经封顶，面积1000㎡起，4期12万平米待建规划应当还有100套独栋别墅，前期销售套价普遍超过6000万元

亿墅家特别关注：

恒大会否像海花岛那样高举高打做推广，快速占领市场制高点？

4期会否改规划，把面积做小，总价调低？

谁来操盘恒大史上首个真正意义的顶豪项目，以及与哪些豪宅专业团队合作？

“西岳”——润泽御府

开发商：润泽地产

独栋别墅存量：约340套

亿墅家预期货值：超200亿

2015年销售业绩：套数34，面积2.056万㎡，均价82735元/㎡，金额17.01亿元；

调研项目情况：“五岳“中最纯粹的城市别墅，总规划408栋独栋别墅，2015年的北京别墅销冠，目前应当还有340-350套房源，其中约100套在建，部分房源在2016年可成为现房销售。

亿墅家特别关注：

3.2亿的楼王能否快速卖出？

2016年能否蝉联别墅销冠？

项目未来会在哪些层面再做升级？

“北岳”——华墅山

开发商：融创中国（未经公告）

独栋别墅存量：约150套

亿墅家预期货值：超100亿

2015年销售业绩：套数21，面积1.634万㎡，均价39316元/㎡，金额6.42亿元；

调研项目情况：1000亩占地的别墅大盘，十年前以全面超越中央别墅区的姿态入市，独栋别墅的规模有大约还剩12万平方米，其中76套今年可以转现房销售其余已经封顶，项目的特别之处是10多套堪称全北京别墅楼王的产品，每套占地超过10亩，预计售价3亿-5亿元一套。

亿墅家特别关注：

并购交易的代价是多少？

融创销售团队能以多快的速度替孙老板回笼交易资金，2016年准备当别墅销冠吗？

融创打造的全新样板间最快多久对外示人？

“南岳”——远洋LAVIE

开发商：远洋地产

独栋别墅存量：约35套

亿墅家预期货值：超60亿

2015年业绩：套数13，面积1.88万㎡，均价78795元/㎡，金额14.81亿元；

调研项目情况：30多套别墅，对于远洋来讲肯定不是尾房，因为几乎套套别墅开价都过亿元，远洋LAVIE向来是高端客户心目中锁定的目标之一，现存楼王级的别墅面积3000㎡，花园面积近5000㎡，预计售价超过4亿。

亿墅家特别关注：

竞争压力之下，还会走低调营销吗？

2015年失去了蝉联三年的别墅销冠宝座，2016年远洋北京100亿的销售任务，LAVIE能攻陷多少？

远洋地产会因为未并购华墅山而叹息吗？

“中岳”——财富公馆

开发商：中赫置地（未经公告）

独栋别墅存量：约49套

亿墅家预期货值：超40亿

2015年销售业绩：套数6，面积0.974万㎡，均价31040元/㎡，金额3.02亿元；（楼王交易未计入业绩）

调研项目情况：项目总规划180栋别墅和两个楼王，分为四期，此次交易的应该是3期和4期所在地块，原规模为96套，其中48套已经售出，还剩48套未售，主力面积1400-1600㎡，其建筑结构已经封顶。

亿墅家特别关注：

神秘的中赫这次让谁来当操盘手？

会改动项目的外立面风格，做得更加像中赫出品吗，不至于要炸楼吧？

项目原有销售单价远远脱离市场，今年一次性涨多少？

亿墅家之话外音

亿墅家从中国中央别墅区发展研究院（CCVDI）数据统计中心获悉，截至到2016年1月26日12时，在建委的网站上共筛查到有3080套独栋别墅，总面积达151,7600㎡，取得销证待售。根据墅研院推算，独栋别墅的库存货值应当接近2000亿。

2000亿的独栋别墅库存，是什么概念

相当于全北京半年的财政收入，或者是国土部门在京一年的土地出让收入，又或者开发商2015年一手卖房交易总金额。这仅仅是独栋别墅的货值，还有类别墅呢、还有公寓呢，别忘了每年接近2000亿的土地交易，如果当中有1000亿的交易成为地王，就会“被豪宅“，就会产生超过2000亿市值的新增货源。2015年1000万以上的住宅总成交量达到破纪录的600多亿，套价5000万以上的住宅销售额仅大约为52亿元，豪宅的去化压力可见一斑。

我们禁不住要问：

豪宅究竟有多少存货？

有钱的房企还想再拿地王吗？

地王就等于高房价吗？

高单价就是顶豪吗？

两会之后，北京需要出台豪宅去库存政策吗？

（文章来源：亿墅家，微信号：CCVDI_2002）