融侨深耕福建为哪般?

来源:地产中国网 2016-01-25 10:21:00


【地产中国网•原创报道】在福州流传一句话:一生总要有套融侨房。

这句话很有诱惑力。在外地人听来,很难理解。融侨规模不在一线之列,但若论在福州的口碑,连一线房企阵营都难以超越,因此福州销售一直是融侨重要的贡献来源之一。

1月24日,“心有猛虎,细嗅蔷薇”2016融侨地产全国媒体沟通会在福州举行。会上,融侨集团品牌营销中心总经理张岩就此作了解释:融侨深耕福州27年,福州闽江两岸大部分地块都是融侨开发或持有,并始终保持福州销售第一品牌位置。

融侨之于福州,恰如绿城之于杭州。27年的城市深耕,写下了良好的注脚。纵览2015年融侨全局,福建依旧是其大本营,融侨亦创造不少传奇:1、融侨将福州市场分为四大项目销售区,5、6个项目共用1个销售处;2、在明星项目中,2015年11月开盘的融侨奥体园著,开盘当月就售罄,均价22000万,而周边其他精装项目均价14000万。

“这种区域化深耕管理,给企业带来的口碑与节约的便利,是分散性发展的房企不能比拟的。未来房企的发展路径,必然是少区域、深发展。”张岩说。

白银时代,转型、去库存成绝大多数房企关键词,而融侨对外传递的标签是:稳健、健康、深耕,低风险、低库存。

事实上,这家企业还具备让同行称赞的业内口碑。据悉,2015年,融侨业主已超过15万,老业主推荐重购率达70%。

令据克而瑞的统计数据显示,2015年,融侨的销售金额206亿元,同比增长48.4%。通过第四季度的强势销售,融侨全国项目完成销售量达266%,第四季度较前三季度全国月均销售增长高达213%,四季度全国房企销售额排行榜较前三季度上升20名。

融侨每年的销售目标只有一个,就是好于去年。我们的项目不愁卖,没有去库存压力,都是增库存,买面粉做面包。”张岩说。

对比一些作风激进的房企,由于高负债率,必须制定高目标,以高周转进行规模扩张。如果不能加速去化、回笼资金,房企的资金安全无疑将在极大的考验。在去化艰难的当下,资金危机更是凸显。

那么,融侨是如何做到的?通过对张岩的专访,可将答案简单归结为以下两方面:

第一、 精选进驻房地产市场较健康的城市。

2015年,房地产市场整体回暖,城市之间分化明显。北、上、深三个一线城市表现突出,市场规模保持稳中有升;部分二线城市表现也很出色,但仍分化严重,部分城市火爆持续、部分城市能够保持平衡,而部分城市则压力巨大;三四线城市仍是去库存为主。

据悉,融侨地产已布局的城市包括:上海、福州、南京、天津、厦门、合肥、武汉、郑州、无锡等一线城市和发达区域省会级城市。

从中,可以看出,除了直辖市,融侨进入的城市基本上属于发达区域的省会级城市,房地产发展较为健康。而在具体城市中,融侨也选择市区核心地段,而非远郊,最大程度上降低市场风险。

那么,对于某些城市要不要进驻,具体地块到底要不要拿,融侨是如何判断的?

“一些闽系房企在福州基础上,会机会性探索其他城市。即先有机会,再去拿起。地选我,而非我地。而融侨拿地的定位非常清晰,先有战略,再去拿地,有些城市地块,坚决不拿。” 张岩强调说,对已进驻的城市的下一年布局,融侨会根据历年发展业绩,做相应取舍。比如淮安、连云港等库存积压较严重的城市,融侨已选择性退出。

再比如安徽合肥,虽体量不如一线城市,但融侨经调研后发现,近年来合肥发展迅速,房价上升空间十足。整个合肥市土地市场占有量4月就可全部消化,而土地稀缺,房企普遍缺地,每块地溢价都不低于200%。

融创在合肥疯狂拿地就是个佐证。2015年12月30日,融创2850万元/亩首次合肥拿地,就刷新了单价地王纪录,楼面价超17000元/平方米,溢价438%。

“有些企业多城市布局,战线很长,比如进驻一些小城市,拿的地块地价便宜,体量又大,土地溢价低,结果只会劳民伤财。不如聚焦于优质区域,既减少管理成本,又能深耕发展。”

张岩表示,一个团队,若在一个城市就能实现100亿销售额,比在15个城市完成100亿要轻松得多。

第二、 一旦超过预期,不该拿的地坚决不拿。

据悉,融侨对风险的把控较为严苛,有明确的风险控制纪律。比如对已选中的地块,拿地前会做精细的计算工作,一旦超过预期,哪怕多100万,也坚决放弃。

这有别于一些激进房企的做法。有些房企有上市打算,扩大至千亿房企阵营,急于加大规模,扩大版图,会去拿非盈利或负盈利的地块。在融侨看来,这是一种恶性循环,融侨是自有资金,力争每个项目都盈利。

今年的1月21日,融侨参与竞拍了上海闵行区马桥镇地块,此地块可谓是2016年首场竞争激烈的土拍,最终,该地块被禹洲以26.3亿元抢得,溢价率达189.2%。融侨之所以未能拿下此地块,就因为比预期价格多了1000万。

事实上,融侨地产对房地产市场持积极态度。2015年,融侨就在土地市场上强势拓展,投资超150亿,位列全国房企拿地第十七位。2016年融侨还将持续发力,预计投资不低于150亿。

“一定会做好、做实地产业务。但今明两年,不会有一个飞跃提升,因为融侨没有现金流压力,不需要拿1块地7个月就销售,融侨不追求名次,追求稳健、健康,做精品建筑。”张岩说。

而对于众多房企的转型战略,张岩说,融侨并非战略转型,而是战略性增加相关业务,比如融侨物业板块,融侨也计划上市。“转型是因为企业发展不好,才想创造新的盈利点,而融侨每个项目都处于盈利状况,没必要转型。”张岩强调道。

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