2015年成交的住宅用地中能够出产豪宅项目的多达23宗,其中至少10个项目有冲击10万+的可能,预计2016年北京公寓豪宅市场供应量将有所增加,而顶豪项目所占比重也将进一步加大。如果说2015年是北京豪宅市场的元年,那么2016年将成为豪宅市场进击的一年。

“今年三万八,明年八万三。”这是位于北京南四环榴乡桥板块中冶·德贤公馆项目于2015年底打出的一次促销口号。

知情人士透露,该项目年前促销推了一批单价最低3.8万元/平方米的房源,而2016年周边中国金茂即将推出的项目入市价格可能在12-15万元/平方米。故而他们敢于做出这样的口号。

随着北京地价高涨,在售新盘价格正以亢奋的方式发挥着想象力。中原地产研究部统计显示,五环已经成为北京高端物业的分界线。从市场成交看,五环内平均单套成交额在2015年为800万,而在2016年前十余天签约的五环内商品住宅中,平均单套已达984万,进入普遍豪宅阶段。五环内商品房成交均价从2015年开始,进入5万元/平方米时代,而在2016年伊始,成交均价已经达到了56452元/平方米。

“五环内遍地是豪宅”

2014年9月30日,北京市住建委调整北京市享受税收优惠政策普通住房平均交易价格。按照新标准,五环内单价不超过39600元/平方米、总价不超过468万元的房屋,即可认定为“普通住宅”,享受税收优惠政策;五环到六环普通住宅的认定标准为单价31680元/平方米、总价374万元;六环外普通住宅的认定标准为单价23760元/平方米,总价281万元。单价、总价两个标准符合其一即可。

该标准在以往的基础上进行了一定程度的提高。

然而,中原地产研究部统计数据显示,随着市场发展,2015年被认定为非普通住宅的比例越来越少。仅从房价角度看,(可能存在面积超过144平方米的)全市2015年成交的50892套非别墅住宅中,有8933套将被认定为非普通住宅,占比达17.6%,而在2014年占比只有14%。其中五环内变化最大:被认定为非普通住宅的比例达到47.7%,2014年仅占比32.1%。其他环线的比例也有上涨,六环外被认定为非普通住宅的比例达到8.9%。

五环已经成为新房市场上北京高端物业的分界线。

值得注意的是,2013年成交总价在500-1000万改善性中高端住宅中,56.4%位于五环内;而在2015年这一比例只有30%,五环外占比高达70%。北京的豪宅已经开始五环化:1000万以上的豪宅,也已经开始五环化。

中原地产分析师张大伟认为,2015年北京土地成交额突破2000亿,楼面价超过3万元/平方米的地块达到26宗,地价超过房价成为新常态;豪宅化成为另一新常态,这一年北京豪宅成交占比明显增加,总价超过1000万、单价超10万元/平方米的新建物业签约均价创历史纪录。即使从商品住宅签约总价看,单套平均也已经达到370万。开发商如今出货都比较谨慎,对价格预期高。

亚豪机构市场总监郭毅分析认为,自2013年土地拍卖加入竞建自住房后,“面粉贵于面包”的高价地块开始频频出现,并且在2015年达到顶峰,土地市场“逢拍必火”,高价地逐渐向五环甚至六环蔓延,核心区域地块成交价更是屡创新高。在此背景下,大量处于临界价格点的普宅项目纷纷提升价格迈入公寓豪宅行列,基数增大也使豪宅市场成交出现快速增长。另外,纯新盘豪宅项目入市价格高耸,多个10万+顶豪项目进入市场。进入2016年,随着2015年拿下的高价地开始进入市场,北京公寓豪宅市场顶豪化将更加明显。