问1

未来2-3年，南京房价还有30%-50%的涨幅？

背景资料 南京市政协委员毛龙泉在两会期间提到，现在房地产商都在拼命拿地，很多地方的地价已经高于现在的楼面价，许多房地产商对南京楼市未来2至3年内有一个预期，认为还会有30%至50%的上涨空间。

核心观点

影响房价的因素很多，大涨大跌可能性很小，购房者无需过多恐慌、量力而行

正荣集团南京公司营销部经理唐晓表示，南京未来2—3年房价能涨多少，其实目前还很难去做一个准确性的预判。整体来看，南京市场过去十年来，发展平稳。虽然未来不确定因素依很多，但出现大涨大跌的可能性不大，购房者无需过度恐慌。

南京佳兆业集团营销总监周亮表示，“南京未来2—3年内房价涨幅具体能有多少，的确不好具体预判，但可以肯定的是，南京楼市未来价格一定是整体向上的，未来几年政策、规划对房地产发展推动力很强，尤其是规划清晰明确，落地速度快，规划起点要高的板块，比如目前江北、河西南板块就具备这些要素，所以价格也一路猛涨，对于投资、自住，都是很好的选择”。

南京金地集团副总经理刘婷则表示，虽然2015年南京拍出了很多地王，但从整体土地供给情况来看，地王占比还是偏小的。虽然目前新房库存量在持续走低，但今年新房上市量较去年持平，基本还是比较稳定的。2016年政策、供求关系出现大变化的可能性不大，所以购房者无需过于恐慌，建议买房要保持理性，尤其是刚需客群，更要量力而行。

问2

只要在新街口40公里范围内，房子就不愁卖？

背景资料 南京市政协委员叶斌：南京预计以新街口为核心的四十公里范围内，产业要素还会集聚，人口也会是净增加流动，区域内房子不用太发愁，但是40公里以外的区域，可能会存在去库存化的难题。

核心观点

40公里符合特大城市发展趋势 区域库存仍要看具体供需结构

南京大学城市科学研究院副院长胡小武：南京和其他城市不同，城市方向并不规则，所以40公里更像是一个比喻，南京的城市规划是根据城市道路的延伸进行区域的辐射，是符合南京城市由大城市向特大城市发展规律的。按照不堵车的路况，其实40公里也就是40分钟到一个小时的开车距离，这个范围内的区域可以定义为适宜居住的区域。

至于40公里以内外的库存问题，最终还是要看每一个区域的供给结构和区域发展形态。即使处在新街口核心的40公里范围内，麒麟板块的规划是典型的圈层效应，是按照空间上的同心圆形态规划的，但这个区域存在供给量过快的事实，这一点，包括江北板块也存在着供给结构失衡的隐患。

南京市规划局相关工作人员：目前楼市是一个相对成熟的市场，除了高淳、溧水这两个相对而言远一些的区域外，其他区域基本上是纳入了新街口为核心的四十公里范围之内。北到六合区，南到禄口新城，东到仙林湖，西到江心洲。无论是哪个区域，有相对成熟的楼市环境，有相对稳定、源源不断的市场需求，去库存应该问题不大。40公里之外，恐怕就不是很乐观，高淳、溧水，包括都市圈一些区域都存在去库存难题。

问3

政策如果没有打压，是保持现状，还是会继续宽松？

背景资料 南京市房产局局长郭宏定分析：房地产调控要分类施策，该去库存要去库存，该拉动经济还得拉动。房地产对经济有很强的带动作用，如果市场本身很景气、很健康，不要强行打压。

核心观点

“一刀切”打压政策恐难现，降息、降准或仍将持续

同策咨询机构南京公司副总经理杨锐认为，在宏观层面，出现“一刀切”打压政策的可能性不大。目前房地产市场火热的仍限于部分一二线城市，很多三四线城市的表现仍堪称灾难。

杨锐表示，不排除个别地方政府会出台一些抑制房价上涨的政策，但是地价的持续攀高导致房价难降；而另一些具有巨大库存压力的城市，则有可能出台新的救市政策。他认为，南京楼市的市场需求已经呈现一定幅度的透支，预计2016年年中之际会出现一轮新的调整。而降息、降准等仍是大势所趋。

南京中航科技城营销中心总经理邵晴认为，去年政策红利已经集中释放，2016年预计会保持现状。自去年以来，改善性需求便呈现集体井喷的状态，河西、城中、鼓楼滨江等多个板块量价齐升；此外，河西、江北等板块也呈现出供不应求、投资客频出等现象。邵晴预计今年大部分时间内市场仍将呈供不应求之状；而随着去年高价地的入市，供不应求将转为供需平衡，市场也将陷入新的博弈之中。

问4

开发态势比肩河西，江北房价会赶上河西吗？

背景资料 近日，在政协分组讨论会上，南京市政协委员叶斌介绍，在江北新区管委会的组织下，江北新区的建设，会有当年河西新城区的开发态势，江北新区虽然还没启动大面积建设，但房价已看涨。

核心观点

江北规划不输河西，但赶上河西还需很长时间，江北库存量是河西的4倍

分析师认为，江北房价以目前的基础看还有较大的上涨空间，但是要赶上河西还需要10年左右，如果国家级新区各项招商引资项目落位良好，各项高能级配套也能赶上或超越河西的速度与质量，且产业发展的能级与水平足以提供大量的高技术人才就业，江北的房价比肩甚至超过河西才有可能。

有二手房专家表示，首先，作为全省唯一的国家级新区，江北新区规划之初的格局就大于河西，交通、教育、医疗、商业等配套设施均被纳入重点建设，投资力度空前，潜力更大。其二，新区效应无疑为江北攒动了人气，但江北的库存量是河西的4倍，而且地域更广，未来的推盘量会更加巨大，超大的体量使得江北房源的稀缺性明显不如河西，对后期房价拔高可能会有一定阻碍作用。其三，2015年河西地王频现，房价全面进入3.5万元时代，江北新区房价虽大涨近20%，但仍处在南京价格洼地。所以，未来江北房价赶超河西路途漫漫。

问5

经历过2015年房价的疯涨，2016年哪些板块仍有上涨空间，哪些板块风险或现？

背景资料 南京市政协委员叶斌表示：从河西、仙林地区的房价走势来看，江北这种经过高规划、有整片高标准的建设用地的区域，房价是有“追涨相”的。不过自江北新区上升为国家级新区后，房价是不是涨得有点过快，超过了两年内的涨幅预期，还有待于市场的考验。

核心观点

河西中部还将继续上涨 桥北板块风险最大

今年南京上涨空间最大的板块应该还是河西板块，包括河西中部和南部，这两个板块地王最为集中，其中保利的G39地块楼面地价高达24026元/平米。因此，今年河西中部的价格将上涨到4万/平米以上。但是河西中部可以说是风险最小的板块，因为土地供应量有限。而今年河西南部的价格大约会是3.2万-3.3万/平方米，有着10%的上涨空间。

江北板块如果在今年有着很好的落地政策及产业导入的话，还是有着很好的上涨空间。而桥北板块可以说是今年风险最大的板块，首先就是长江大桥面临着为期两年的大修，交通不便；其次，桥北的存量房市场巨大，一旦2016年市场有所波动，跳水最快的还是桥北板块。此外，高新区尚有机会，但还是会受到桥北存量房市场的影响。

江宁百家湖板块，2015年万科翡翠公园的价格已经达到了2.2万/平米。而2016年，龙湖、景枫和中锐的新项目面市将抬高整个区域的价格至2.5万/平米左右。江宁大学城和九龙湖板块供应量都很少，预计价格稳中有升。

南站板块在2016年价格应该是一个稳步提升的状态；2016年仙林湖的高层产品价格应该也是稳中有升，麒麟板块产业支撑不足，带来的人口导入有限，存量房市场大，2016年难有出色表现；城北板块2016年中海、嘉华的新项目都将面世，板块内中等户型的价格大约在2.5万元/平方米以上；板桥板块有点被遗忘的感觉，主要跟随大市，但即使上涨，涨幅肯定较低。

问6

房价不断攀高，全市工资平均水平却只有5千多元/月，购买力到底来自哪？

背景资料 2015年10月，南京市人社局工资处发布2015年企业在岗职工工资指导价称，2014年南京在岗职工人均工资67102元，也就是说月均工资水平在5592元。而目前几大传统刚需板块单价已涨至2万/平米，仅凭每月5000多的工资想在南京买房很难。此外，去年在江浦多家楼盘的销售中，投资客比例占有一半。

核心观点

刚需买房多“啃老”，投资客入市为优化资产配置

南京蓝风机构副总经理翁忠平：南京人口基数大，月收入5000多元的工资水平是被拉低的。其实，在2015年的南京市场中，改善与投资需求是主力，80%的购房者实际都为有房一族。去年有限的投资渠道，拉动了不少投资客进入楼市，而且相比2000年左右的短期房产投资，现在投资客户更看重房产的长期投资。如今想单纯靠工资的收入在南京买房确实很难，即使刚需买房也多是有家里父母支持。

新景祥业务发展与咨询顾问中心总经理王慧：在南京置业的外地刚需购买力多来自于双方父母赞助，所以不能只看平均工资。南京本地的购买力则得益于二手房房价增长，转卖获取更多的买房资金，所以南京二手房销量几乎和一手房成交量一致。未来纯粹的投资客比重其实会随着房价高涨逐步减少 。对于投资客而言，资产的优化配置会逐步成为主流。（来源：现代快报）