商务地产存量资产时代 智慧破局新模式

来源:地产中国网 2016-01-21 17:30:00

18年磨一剑,ECOFI系统带来商务地产运营新模式。

  2016 年1月20日,商务地产领军企业明宇集团,在旗下成都明宇东大豪雅饭店举行战略发布会,宣布正式成立埃科富发展有限公司,发布商务地产全价值链服务方案 ——ECOFI系统。以“革新商务地产,重塑商业价值”为已任,整合工程、建设、运营、金融、互联网五大体系的资源,帮助更多的地产企业渡过难关,共谋未 来。

  当天,国内10余家开发商、20余家 金融机构、40余家媒体及众多合作单位云集现场,全国工商联房地产商会秘书长、中国商业地产联盟常务副理事长、平安信托四川区事业部总裁、华融融德资产管 理有限公司董事长和中建二局三公司董事长等数十位嘉宾到场。明宇集团董事长张建明先生、埃科富首席技术官陈尚仁先生分别发表演讲,在发布会上,与会嘉宾就 《高存量商务地产背景下的创新模式》进行主题探讨,对如何破冰行业困局,重塑商业价值展开了热烈的观点碰撞。

  (发布会现场)

  (圆桌论坛)

  作为一家在商务地产精耕18年的区域型酒店地产公司,目前,明宇运营面积超千万平米,其中150米以上超高层建筑达15座,在建及自持写字楼超60万平米。与此同时,明宇累计开业高星酒店达10家,计划两年内还将全球布局,新增开业20家高星酒店。

  此番明宇携旗下全新商业地产“ECOFI模式”亮相,旨在通过18年来累积的商务地产开发全链条大量专业经验和宝贵资源为基础,并将这些专业资源放大,打造商务地产全价值链的一体化解决方案,破除市场桎梏,为地产业主活化运营困局。

  商务地产全国存量剧增,全行业普遍性亏损,各业态回报整体偏低。

  截至2014年末,中国20大城市现有优质商业物业存量面积达到近9000万平方米,且在2015-2017年的三年时间内,这些城市的新增供应量将接近4000万平方米,约占现有存量的45%,呈现惊人的比例现状。

  我国有商业地产业务的上市房企中,持有性物业租金收入一般占年度营业总收入的3%~5%,高的达到7%。相对于持有性物业资产,租金收入仅占1.5%左右,而经营利润则大都为负。特别是开业不久,正处于培育期的商业地产,大多数亏损3-5年不等。

   明宇集团张建明董事长指出,ECOFI模式正是基于以上现状诞生,他认为,相对住宅地产,商务地产规划、建设、营运都需要高度的专业能力,尤其是营运能 力。而目前大多数业主恰恰面临实操经验缺、合作资源少、专业团队弱、营运能力不足、融资渠道单一且成本高的痛点。同时,对于怀揣支票的资本方来说:亦亟待 可以创造良好回报、风险可控的投资出路。而明宇在商务地产领域多年的实战深耕,目前已构建了完善的5+2复合竞争模式,即总成本领先、金融整合力、综合服 务能力、资源聚合力、品牌影响力五大领先资源优势,以及大数据平台、掌上科技应用2大工具,再结合集团强大的资本运营能力,ECOFI模式正是运用了明宇 集团的所有优势资源,定位于商务地产全价值链综合服务商的角色,为业主服务,活化运营,创造财富。

  张建明董事长强调,无论从金融资本和地产开发的角度看,服务,才是商务地产的真正价值所在。在共享经济时代,ECOFI将以明宇核心优势为纽带,聚集全产业链战略合作资源,携手资本,实现多种金融资本和社会财富与商务地产项目的对接,重构商务地产生态链。

  (明宇集团董事长张建明先生发表演说)

  以实践经验总结,及数据积累构筑“5 + 2”核心竞争力

   明宇集团专注于在旧有物业改造、烂尾楼盘活、城市核心区自投自建三大业务上一直以来充分实践、修炼内功。ECOFI首席技术官陈尚仁先生向到场嘉宾详细 介绍了ECOFI独创的核心工具——DOMS系统,打造商务地产投资建设运营全价值链管控体系,使投资成本和营运成本合理降低,运营效率和营运效益显著提 升。

  1、基于DOMS多思系统的总成本控制解决方案:DOMS 系统是一个基于商务消费行为研究和大数据分析,并通过对投资决策、规划设计、建设管理、成本控制、营销管理、招商运营、财务金融、项目整体管理的全程管 控,从而实现项目精准定位和精细化管理的先进工具。立足于找到总成本、产品市场价值实现以及客户体验三者之间的黄金分割点。

  2、复合业态的跨界一体化服务:20年的高星级酒店管理经验,浓缩成了明宇集团引以为傲的顶级星级服务五星服务标准,并让酒店标准的星级服务,能够跨界到写字楼等其它业态之中,提升整体服务标准。

 3、拥有两大成熟的品牌管理公司:可 输出区域旗舰级品牌影响力,并持续不断的品牌建设投入。其中,来自权威酒店网站“迈点网”报告,明宇酒店旗下三大主力品牌在半年内品牌市场排位提升了 30%;另来自“百度指数”权威大数据分析表示,明宇写字楼品牌“明宇金融广场”,消费者主动关注度紧追全国一线品牌“仁恒置地广场”。

  4、大数据平台:大 数据分析能力——基于建造标准、产品标准、机电设备运行、用户端等方面的数据库及分析工具;设备运行数据库——近30个项目长达18年记录监控下的运行数 据积累;明宇泛会员体系——精准描绘消费者,定制化开发产品和设计运营内容与流程。横跨三大产业、6种业态,全面跟踪采集记录会员消费行为。

  5、掌上科技应用:自动化楼宇控制系统——既能实时监测记录楼宇设备运行情况,又能一键控制楼宇电力等机电系统;社区O2O——以酒店为核心,将酒店融入社区生活,构建2km半径本地生活圈;易租——提供写字楼从租赁、装修到金融服务的一体化产业链服务,构建交易平台。

  综上所述,以DOMS系统工具八大核心体系为技术支撑,转换为明宇商务地产全价值链运营服务输出的业务,贯穿前期咨询、规划设计、建设管理、销售管理、招商运营、成本管控、融资服务在内的全链条综合服务。

 共享全球智慧,开创商务地产共赢新时代

  整个发布会期间,现场气氛十分热烈,到场嘉宾业主和资本机构不约而同对ECOFI模式表示了赞同和认可,当天平安信托、中建二局三公司、三亚创新房地产开发有限公司等多家资方和业主分别和ECOFI实现了成功签约,成为首批合作伙伴。

  (签约现场)

  事实胜于雄辩,以案例应对置疑

  明宇ECOFI系统的提出,不只停留在概念的领先与商业逻辑的完整闭环。更在于通过一个个经典案例的实际成绩,来充分验证,抵消业内置疑。

   成都明宇尚雅饭店,作为租赁改造型代表项目。2009,明宇租赁在成都锦江河畔的川投大厦“公寓楼”部分,以高度的商务楼宇改建、营运专业为支撑,将 “公寓楼”部分改造为五星级“明宇尚雅饭店”,使整体项目形成甲级写字楼与五星级酒店联动营运模式。在清水房的基础上,投入改造后年创造的净现金流达数千 万元。酒店营运后,该写字楼的出租率水平亦得到迅速提升。

  (上图为明宇尚雅饭店)

   明宇金融广场,则是业界公认的自建、自营商务地产标杆。2008年,在成都东大街逆市拿地,2009年开工建设的“明宇金融广场”这一超高层建筑是集五 星级酒店、超甲级写字楼、精品商业、国际会所为一体的“全服务链标杆商务楼地产项目”,运营1年即创造年净现金流上亿元的经营水平。项目资产亦实现数倍增 值。

  (上图为明宇金融广场)

 商务地产的“珍珠时代”已然到来

  对比历史市场的辉煌,展望未来市场的机遇。明宇集团对ECOFI系统的前景充满期待。这是基于当今经济形势和行业现状下的又一次突破和机会。

  十年前“黄金时代”的房地产市场,以“开发”为本。开发商如“炼金师”,在矿石中开采黄金即获收益。未来十年的“珍珠时代”,以“工艺”为纲。运营商如“珠宝匠”,通过挖掘“蕴藏在贝壳里的珍珠”,并结合高超的手艺,变璞为玉,制成价值更高的珠宝首饰。

  而ECOFI系统正是摒弃传统的项目开发,放弃单纯的“硬通货价值”。而专精于运营能力的输出,并整合尚未充分挖掘的地产宝藏。

  2016,明宇ECOFI系统在众望中,怀揣压力与希望前行,方兴未艾。

  (启动仪式)

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