2015 买房特烦恼

来源:地产中国网 2016-01-21 15:38:00

 我有很多朋友,在2015年没有买到自己心仪的房子。在CRIC克尔瑞发布的2015年全国10大城市成交面积和成交金额的统计数据中,威武的大成都,以2429万平米的商品房销售面积再次排名全国第一,这里面,我的朋友们没有做贡献。

  尽管如此,但成交金额却显示,成都以1732亿元排在去年全国10大城市的第8位,同比仅增长1%。如果成交金额除以成交面积,成都去年的成交均价为每平方米7130元。而成交金额排第一名的上海,每平方米均价3.17万元。也就是说,上海卖掉一套90平方米的住宅,同样的金额同样的面积,需要在成都卖掉4.44套!

  一方面,说明了成都开发商卖房的苦逼,另一方面,在成都供应量、销售量都很巨大的背景下,对于买房人来说,成都市场上真正的好房并不多。2015年,买房特烦恼。

  产品老化

  心仪的房子只有慢慢挑

  作为房地产媒体记者,常常被人要求推荐房子。但在2015年,这个活儿颇具难度,实在是好产品、好项目不多,难以推荐,2015年给人留下深刻印象的好项目屈指可数。

  26岁的张娟本打算今年买下自己的第一套房,但在控制总价、住在主城区这两个刚性要求下,她的选择面非常窄。2015年,她先后看过十多个主城区的刚需项目,绝大多数都是品牌开发商的项目,但总是会遇到各种问题,要么位置太远,要么是临路,要么是户型设计不合理。因为要控制总价,她所看的户型集中在60~90平米,多赠送的套二、套三,这类户型不少在设计时开间非常小,卧室多在2.5~2.7米,除去墙,室内空间很小,很不好用。还有的奇葩户型,甚至出现了异形厨房、异形卧室,让人恍惚回到了上世纪80年代。最终,张娟没有买到自己心仪的房子,“反正这两年房价比较平稳,慢慢挑呗。”

  当房地产不再具有投资属性,回归居住属性时,置业者买房也更加理性,要求也更高,不是真正看好绝不出手。这对开发商提出了更高的要求,没有好的产品,没有好的资源,没有好的配置,哪怕是一套小户型的刚需房,也不容易卖出去!“在成都市场,卖房就像卖白菜一样的时代已经过去,开发商只有不断创新,产品为王,才能赢得市场。”高策新源总经理廖建华表示,现在不少开发商喜欢玩概念,但实际上是旧瓶装新酒,产品并无更新,只是营销噱头,理性的购房者能够看懂。

  刚需拖后腿

  主流开发商改善产品调整未到位

  从成交价格可以看出,成都的主力产品依然是刚需产品,尽管已经有不少开发商开始往改善和高端转型,但占有市场较大份额的大开发商,依然未调整到位。

  “供应量大、存量大,但是购房者买到中意的房子很难,整个2015年的成都房地产市场,很尴尬。”廖建华表示,主要有三个方面的矛盾,一是开发商想转型,但是原有的存量拖了后腿,在历史存量和市场需求之间,存在矛盾;在拿地方面,开发商呈现出两极分化的特点,既有突飞猛进拿地的开发商,也有谨慎的开发商,这是开发商想拿地又怕拿错地的矛盾;三是消费者想买房又怕房价跌,选不到好房子的矛盾。

  “购房者的需求在不断升级,改善型需求在不断扩大,但市场上目前的产品还是刚需为主,大开发商已经在调整了。”廖建华介绍,保利万科都在调整,并在多个项目中布局高端产品,还有不少开发商虽然已经在调整,但调整节奏相对比较慢,转型比较慢,有的则对消费特征、需求的升级包括市场的多样化没有研究透,确实是想转但是转得比较慢,还有一些是受存量影响。“不去存量就没有拿地的可能性,何谈更新产品结构。特别是商业产品、车位、商务公寓等,存量都较大。”

  改善乏力

  150万级改善产品 市场供应不足

  另一个值得关注的现象是:200万左右,140平米左右的主城区高端精装住宅,在这个市场上,已经很难买到。一方面是改善需求的抬头,将这类产品卖断,另一方面,也说明了开发商的供应量后续乏力,难以应对日益增长的改善型需求,尤其是基数最大的升级改善型需求。

  市民刘小姐在2015年把卖高端的楼盘都看了个遍,但还是没有买到心仪的房子。已经有两套90平米套三的刘小姐,原本想在2015年卖掉一套,买一套总价在200万出头,140平米左右精装修的套三或套四产品,升级一下自己的住房结构。由于对市场还是比较熟悉,她选了东门和南门的高端精装产品,一一看过去。中国铁建·西派国际的房子符合要求吧,但170平米的精装套三,总价超出了预算。龙湖·世纪峰景前前后后看过一年多,140多平米的套三不到200万,无论是总价,面积还是物管水平都满意,但周边缺少商业配套,让不开车的刘小姐爱不起来。润富国际花园的精装房,适合王小姐的户型,已经所剩无几,装修又偏沉稳。麓山国际社区、麓湖生态城又相对较远。再看东门,伊泰·天骄、绿地·锦天府户型偏大,过;吉宝·凌云峰阁看中庭和朝外的户型差价太大,刘小姐难以接受;仁恒·滨河湾倒是有142平米的套四,但和一期比起来,总觉得差了景观。到了2015年年底,刘小姐发现,自己更买不到房子了,因为这些总价在200万左右,面积适合的户型越来越少了,世纪峰景现在打出的广告都是190平米起了,西派国际现在也是大户型为主打,仁恒·滨河湾客厅带阳台的142平米户型已经没有了……刘小姐的买房路,路漫漫兮其修远。

(来源:成都商报)

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