（原标题：从卖房到运营 金科股份新地产之“新”）

5年前，作为一家来自重庆的区域性房企金科股份还未上市，自2011年登陆资本市场以来，金科股份已跻身中国百强房企前列。

随着当前楼市进入白银时代，被诸多券商称为新型城镇化第一股的金科股份面对楼市结构性低迷，于2015年明确提出了“新地产”和“新能源”战略。

经过一年试水之后，金科股份对其新战略又是如何理解的？面对新形势，金科股份又将如何做好准备？近来，《每日经济新闻》记者（以下简称NBD）对金科股份董事长黄红云进行了独家专访。

地产布局：坚持以二线城市为主

NBD：2015年以来，金科已明确发力“新地产”战略，“新地产”这个概念有何内涵？究竟“新”在何处？

黄红云：金科的“新地产”有两大子战略：产业综合运营商和社区综合服务运营商。

产业综合运营商战略，具体是指聚焦工业地产、文化旅游、大健康产业三大方向。2014年10月，金科成立总部位于北京的金科产业投资发展（集团）有限公司，专注于文化旅游、主题游乐、高新科技产业园区、大健康产业项目投资和综合开发运营，与华谊兄弟在文旅地产领域进行战略合作。

“新地产”的另一个子战略是社区综合服务运营商战略，即由传统的物业管理升级为“社区运营商”，集合社区居住、社区购物、教育、养老、物流、健康等功能，运用互联网思维发展多种业态和多种经营，结合O2O手段将传统地产和现代服务业结合起来，用存量经营的思路，深入挖掘客户及家庭需求，提供全生命周期服务。

NBD：重庆作为金科大本营，2015年房地产销售目标完成情况如何？

黄红云：重庆作为金科大本营，截至2015年11月30日，金科股份重庆区域公司实现签约销售金额100亿元；同时早在2015年10月，重庆金科地产的回款已经突破100亿元大关，年终将还有大幅增长。

2015年，金科地产重庆公司主打战略目标就是回归主城，打造城市精品项目。2015年7月14日，金科斥资13.42亿元和10.9亿元竞得主城大竹林区域两块优质土地。

NBD：近来，中央多次强调“去库存”，以“622”战略布局的金科如何看待这种政策调整的效应？

黄红云：在各种利好政策的推动下，房地产市场受供需关系影响，呈现出明显的两级分化，部分一二线城市明显回暖，呈现出量价齐升的势态，然而部分三四线城市对此表现并不明显。根据我们的研判，这样的分化将日趋加剧，但也不排除未来部分三四线城市仍然会存在较好的投资机会。

金科制定“622”区域发展战略，从重庆、成都的布局开始，在2014年已先后完成西安、咸阳、遵义、昆明、乌鲁木齐等全国重点城市的布局。

2015年，金科又进入郑州、万州、遂宁等新城市；在全国的城市布局已达到38个，进一步巩固了金科在全国区域的发展优势。

NBD：目前，全国楼市区域性分化日益明显，这会否影响到金科的地产布局？

黄红云：金科拿地有两个特点，第一，前瞻性拿地；第二，谨慎拿地。关于拿地，我们也制定了几个原则：第一，不去当地王；第二，坚持二线城市为主。

金科的区域布局原则，拿地遵循投入产出核算原则。对进驻的整个区域，在投入产出上有所控制。如果这个市场的承受能力达不到，第一，要控制新增的开发规模；第二，对市场接受程度差的产品类型做调整。金科拿地将以二线城市为主，比如合肥、郑州、南京。

对于已经进驻的城市，金科会进行深耕，但不会在新的区域做投机。