张宏伟:经济下行需求透支下楼市进调整期

来源:地产中国网 2016-01-19 16:55:00

从2015年全球经济背景来看,美国经济复苏,美元首次加息并且进入加息周期,而欧盟与日本经济环境仍不乐观,这两大经济体正在实施量化宽松的货币政策。对于中国来讲,国内经济数据不景气是事实,恰逢5月份以来股市又大跌,经济大环境并不乐观。中国也不得不实施量化宽松的货币政策,一方面是对冲美元进入加息周期的影响,另外一方面也是为了降低企业融资成本,刺激宏观经济运行企稳。

那么,在经济仍然处于下行阶段的市场背景下,对于2016年的楼市来讲何去何从?下文笔者逐一分析。

2016年1月19日,国家统计局数据显示,初步核算,全年国内生产总值676708亿元,按可比价格计算,比上年增长6.9%,经济增速创25年新低。分季度看,一季度同比增长7.0%,二季度增长7.0%,三季度增长6.9%,四季度增长6.8%,四季度经济增速为全年最低。这说明,当前我国宏观经济仍然处于“下行”阶段的基本面并没有改变。

同时,从2015年楼市表现来看,多轮“救市”措施出台后,尤其是“330新政”之后的二季度,一线城市、部分二线城市房地产市场开始出现好转,全国的商品房销售面积增速也开始转正,数据显示,2015年全国商品房销售面积为128495万平方米,比上年增长6.5%。但是同时,从投资增速来讲,国家统计局数据显示,2015年,全国房地产开发投资95979亿元,同比名义增长1%(扣除价格因素实际增长2.8%),增速继续小幅回落,房企投资意愿继续回落。

那么,什么原因导致上半年尤其是二季度楼市投资、销售等数据表现开始好转但投资数据仍然较低迷?当前宏观经济触底的基本面背景下,预计2016年货币政策会有哪些变化特征? 2016年整个房地产市场发展趋势如何?笔者逐一进行解读。

从2015年全年来看,楼市“救市”政策频发,一线城市、部分二线城市库存去化周期回落至10个月以下,甚至降低至8个月以下,比如:截止2015年12月底,一线城市均已降至10个月以下,北京9.18个月、上海(不含保障性住房)6.60个月、广州8.76个月、深圳6.65个月,二线多个城市也已经降至6个月以下,如南京3.99个月、苏州3.83个月、南昌5.5个月、合肥3.92个月,楼市需求在“救市”政策刺激之下开始集中释放,楼市基本面快速好转。

从政策面来看,截止2015年12月底,除了多轮“救市”政策之外,央行也累计有六次降息五次全面降准,截止12月末,广义货币(M2)余额139.23万亿元,同比增长13.3%,高于2015年12%的目标,货币政策开始走向宽松。此外,政策面对于房企发债较为宽松,从2015年房企发债特征来看,单笔发债规模较大、融资成本低、基本为品牌房企等这些因素也助推上述城市楼市基本面快速好转。

正是由于上述政策背景的变化,对于楼市来讲,业内人士普遍看好上述一线城市、部分二线城市楼市,大多数业内人士认为,在多轮救市政策刺激之下马上会出现一波入市的行情。从二季度以来市场表现来看,在多轮救市政策刺激之下、在各地规划政策利好频出的市场背景下,开发商积极推盘、冲刺销售业绩指标,积极推动改善型需求集中释放,此时,一线城市、部分二线城市迎来了市场反弹。

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从2015年全球经济背景来看,美国经济复苏,美元首次加息并且进入加息周期,而欧盟与日本经济环境仍不乐观,这两大经济体正在实施量化宽松的货币政策。对于中国来讲,国内经济数据不景气是事实,恰逢5月份以来股市又大跌,经济大环境并不乐观。中国也不得不实施量化宽松的货币政策,一方面是对冲美元进入加息周期的影响,另外一方面也是为了降低企业融资成本,刺激宏观经济运行企稳。
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