【2015二手房市】成交刷出存在感,改善释放动力足

来源:地产中国网 2016-01-18 11:13:00


2016年1月8日,无锡市房屋交易管理中心发布2015年12月份及全年市场运行情况,其中提到我市商品房成交面积同比增长14%,商品住宅成交涨幅也有15%之多;报告更提及2015年无锡全市二手房成交增量惊人,324.25万平方米的成交量,同比增长足有47.33%,而二手住宅全年共成交287.25万平方米,同比涨幅近六成。据WXHOUSE数据研究平台统计对比,2015年二手住宅成交量仅次于2009年,成为近十年内锡城二手住宅成交年度新高。

业内人士分析,成交量大幅上涨、房价小幅上扬,二手房市热点逐渐显现成为2015年锡城二手房市场的关键词,2016年的二手房成交或将成为市场成交的主力。

年内出现持续性成交高位

无论是全面撤限,还是2015年公积金贷款额度上调、首付降至二成,又或是营业税“5改2”和连续多次的降息降准,2014年购房需求终于在2015年上半年得到合理释放,另一方面也由一系列利好政策刺激2015年购房需求的提前释放,进一步催热2015年二手房市场。尤其在330新政之后,无锡楼市二手房市成交开启了“涨”的开关,整体成交一路上扬。无锡市房屋交易管理中心发布的月度楼市成交报告中显示,自2015年3月开始,二手房成交量一改年初因春节假期效应而表现出的低迷,由2月不足10万平方米的成交量猛增至3月的23.46万平方米,更自5月起连续4个月刷新历史同期成交高位,12月二手房成交面积定格40.03万平方米,成功冲击年内单月成交量新高。总体说来,抛开2015年一二月份春节假期对二手房市场的影响,全年成交还是以上半年3~6月成交情况最好,7、8月份楼市淡季带来成交增速的放缓,至年底再度恢复涨势。





改善型购房需求积极释放

无锡优房置业总经理晋俊分析,造成二手房市场表现良好的原因中,政策利好起着决定性作用,而纵观全年二手住宅成交结构,改善型房源的成交增幅最大。330新政涉及到的二套房首付、公积金贷款购房首付及住房转让营业税调整等内容,也有针对性地刺激了改善型需求的释放,带来了二手房市场的活跃。与此同时,降息降准也在一定程度上降低了购房门槛,利于购房者结束观望,积极入市。

A 城区合并?热点区域还是Ta

营业税“5改2”的影响是简单而粗暴的。营业税征收标准的放宽,第一时间给二手房市场带来更多的二手房房源,这其中,大量次新房房源涌入二手住宅市场,而次新房集中区域成为无锡二手房成交涨幅最大的区域。“哪怕现在无锡市部分行政区划进行了调整,反映出来的成交热点区域还是和之前七区时相同。”晋俊总经理说,“近几年逐渐得到发展的滨湖区和惠山区,因为次新房较为集中,所以2015年二手住宅成交量一路走高。”至于目前已经合并的崇安、南长和北塘三区,晋俊总经理认为在开发程度较高、区域发展力度有限等多重原因的影响下,依然表现为二手房成交平平的状况。

B “全面二孩”?二手住宅热点鲜明

改善型购房需求的积极释放,还有一个不能忽视的原因,那就是已经于2016年1月1日开始执行的“全面二孩”新政策。“二胎政策”的全面放开,无论是对刚需家庭还是改善型家庭而言,都有着较为深远的影响。特别是对家庭结构的影响,则促使原本许多受刚需驱使的购房者陆续转向以改善型居住需求为诉求,在对住宅的空间功能提出更高要求的同时,也不得不把“学区”作为决定购房置业、改善住房状况的一个新标准。优房置业总经理晋俊特别指出,从2015年各门店反馈得来的成交信息中,针对“学区”进行咨询的购房者数量有明显增加,而这类购房者在所有二手房成交中所占比例也有大幅提升。




二手住宅房价相对平稳

虽然成交量一直保持高位,改善型购房需求释放的势头也较为乐观,但二手房市场,特别是二手住宅的成交价格仍然较为平稳。2015年无锡市区二手住宅成交均价保持在6100元/㎡左右。晋俊表示,虽然社会各界对2015年的无锡楼市成交情况较为满意,楼市整体库存量也得到了有效去化,但楼市去库存还需要一个相当长的周期,“除非库存周期缩短到12个月,甚至只需要短短半年时间,否则房价上涨压力还是很大的。”

二手房交易将成楼市“主旋律”

业内人士称,二手成交量超过新房市场,将成为房地产市场趋于成熟的一个重要特征。毕竟楼市供应不会无限制增加,城市发展也不会走入无限制扩大规模的道路,因此房地产市场中二手房成交量所占比重将会不断提高,目前国内一二线城市的楼市成交情况已经可以证明这一分析。

回到2015年无锡楼市成交,虽然新房市场和二手房市场成交量都有所增加,但从数据上看,二手房成交增速更猛,仅从这个角度看,称二手房交易为2015年楼市成交主力并不为过。晋俊总经理也表达出同样的看法,他表示,从2015年楼市政策、市场等多个层面综合来看,2016年的无锡二手住宅成交情况未必有2015年这么好,但整个二手房市场的氛围不错,在多重利好的良性刺激之下,二手房交易占比不会出现明显缩减,未来二手房成交将会成为楼市主流。(无锡房屋交易管理中心)
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