“除了做重资产收购项目的投资之外，歌斐也会投一些轻资产的运营公司。歌斐本身的产业背景，能够为轻资产的运营公司提供项目、资源的支持。轻资产公司也能凭借它的运营能力，在歌斐投资重资产项目的时候，成为合作伙伴。”她说，这也是歌斐最近提出的轻、重资产并投的双轮驱动策略。

这种投资策略的转变，是由于房地产行业的变化产生的。以前对于房地产行业来说，拿地是痛点，所以歌斐和排名前五十的大开发商合作进行投资。从2014年整个市场的大幅下降调整开始，一直到2015年开发商都在找转型，去适应库存供大于求的情况。房地产行业的痛点是如何去库存，把低效资产改造建设成为高效资产。

这个时候资产运营的价值在增大，慢慢孵化出一些独立的轻资产运营公司。因此以毛大庆的优客工场为代表的轻资产公司出现以后，很多公司愿意去投资，歌斐也在2015年投资了优客工场。

杨明伟表示，对于融资方来说，由于前期需要付息，债权融资比股权融资的成本压力更大。对于投资方来说，债权投资和股权投资对投后项目的管理深度不同。在明股实债的模式中，投资方更看重的是债权的安全性，项目现金流的稳定性。在股权投资中，投资方更看重项目的盈利能力，因为股权投资未来的收益是从项目整体的盈利中分配出一定的比例。

项目到底是进行股权投资还是债权投资，取决于项目本身的风险和盈利能力，以及融资方的态度。一般项目越在前期，融资方越愿意以股权的方式投资。项目到中后期的时候，融资方则大多选择债权投资的形式。因为此时若再以股权投资的形式，双方未来的权益并不好分割。

解锁项目荒：从开发类项目到持有型项目

与国外地产基金模式不同，中国的地产基金通常是先找项目，再组建基金公司进行募资。当基金公司没有项目的时候，募资就变得困难，募投管退无法连续操作，便容易形成死局。

可对于万科、融创等大型开发商来说，可以通过上市公司身份发债，自身有很好的融资渠道，地产基金的资金对其并无太大吸引力。还有一些名气不是很大，但很有背景的开发公司，可以在一线城市的核心地段拿到土地、资源，但也不太缺钱。真正需求融资的中小型项目，一般在来自二、三线城市开发商。很多地产基金又因为专业性不够，对开发商不够了解，不敢冒险进行投资。

有业内人士认为，项目荒的本质还是地产基金团队的专业性不够。另外从开发商的角度来说，基金公司未来提供的不仅仅是融资服务，价值更应该体现在资源整合的能力上。在项目前期，能不能在开发户型、产品定价方面提供帮助。当项目投入运营时，能不能帮忙找到好的运营商、业主，找来奢侈品的品牌入驻。

谭文虹表示，虽然一些大上市公司发债成本低，但他们大量在做的还是新项目开发和高周转。对一些持有型资产，有合作的需求。房地产基金在一线城市存量资产的收购，以及二、三线城市开发并购基金方面，仍存在机会。

一方面，中国持有型资产以前都没有被金融化，但随着市场上新开发地产价格的上升，存量资产因为老旧的原因反而显现出价值。由于一线城市市场的流动性比较好，歌斐尤其会从一线城市中收购存量资产，通过经营改造，让租金提升、资产增值。

比如2014年底，歌斐从融创手里收购了一栋写字楼。这栋大楼当时还是在建工程，去年正式更名为“歌斐中心”，计划今年6月份竣工交付使用，目前已开始预租。谭文虹表示，这是很好的方向，歌斐会继续往这方面走。

对于持有型项目的退出，可以考虑未来由别的基金去接盘。因为每个基金都有不同的特点，有的基金愿意承担风险的，有的基金愿意接手有稳定固定收入的项目。另外，房地产公司和一些机构，都愿意接手有稳定现金流收入的物业，所以项目的退出方式还很多。

赛富不动产基金合伙人王戈宏也对记者表示，他认为现在的地产基金已经到了“煲汤时代”，需要慢工出细活。“汤煮十分钟也能喝，但是煮一个小时营养就不一样，就贵一些。”

“不同于大部分地产基金，赛富专注于投资公寓资产而非开发类项目，以REITs的模式发展。在买下楼之后，由新派公寓进行管理，通过运营获得租金回报和资产增值。”王戈宏称，由于准备较早，公司的有些CBD项目已经产生很强的溢价能力，并且打造了新派的品牌。

谭文虹还表示，歌斐也会去二、三线城市，寻求开发类项目的收购机会。融资成本低的只是少数开发商，更多的中小企业是缺少资金的。房地产行业过去有五六万家开发商，未来肯定容纳不了这么多，有些小开发商势必会退出市场。

歌斐会联系合作紧密、有出色开发运营能力的团队，去部分二、三线市场收购开发类的项目，寻求并购机会。一线城市虽说卖房不愁，但很容易出现地王，土地价格的上涨超过了房价的上涨，对股东来说很难赚钱。二、三线城市选择具体的区域和板块，项目还存在赚钱的可能性。

 来源：21世纪经济报道