仲量联行全年回顾报告发布:2016年成都商业市场依旧压力巨大

来源:地产中国网 2016-01-15 16:30:00

2016年1月14日,在位于国际金融中心3号楼的尼格罗酒店内,仲量联行“2015成都房地产市场全年回顾”会议正式召开。

在将近一个小时的回顾中,仲量联行从“甲级办公楼、优质零售物业、高端住宅和优质物流仓储”四大板块,对去年的成都商业进行了详尽点评。在报告中,我们可以看到,甲级办公楼入驻率回落、零售商关店调整、高端住宅销售下跌,种种数据显示2015年可谓是“最艰难的一年”。这也使得对2016年的整体市场预期,依旧不容乐观。

求变,或将成为今年成都商业地产发展的一大关键。

甲级办公楼:2015年入驻率明显回落,2016压力仍旧很大

2015年,成都甲级办公楼市场共有5个项目建成入市,为市场带来约43万平方米的新增供应,推动全市甲级办公楼市场总存量攀升至约260万平方米。净吸纳量方面,受全国经济增速放缓及某些金融类相关租户因倒闭或跑路退租影响,甲级办公楼市场的净吸纳量较2014年出现明显回落,仅达约20万平方米。

入驻率未明显改善的现象促使大部分业主选择了加大优惠力度,全市平均有效净租金跌幅加剧。2015年的租户退租现象导致了部分项目全年的入驻率并未明显提升,这在一定程度上进一步降低业主的议价能力。而部分年代较旧的项目出现较为严重的租户外流现象,这些项目的业主均大幅下调有效租金以留住原有租户或吸引新租户入驻。因此,2015年底全市甲级办公楼市场的平均有效净租金较2014年底跌幅达4.7%,跌至94元/平方米/月。

不过,尽管整体市场表现并不理想,某些大面积租赁成交却显得尤为抢眼,著名案例包括某内资服务式办公室运营商入驻国际金融中心塔3(约2.4万平方米),以及某金融企业聚集办公区落户泰丰国际广场(约1.4万平方米)。

2016年,市场的预期新增供应量仍将处于高位,以价换量依然会是业主提升入驻率的主要手段之一。从需求来看,服务式办公室运营商/创业平台、金融服务企业及保险公司有望延续2015年积极拓点的态势,继续成为2016年甲级办公楼市场主要的需求方。

优质零售物业:品牌零售商扩张渐趋谨慎,地段等硬件更为关键

2015年成都零售物业市场总体需求活跃,知名品牌看好核心商圈的成熟项目。尽管奢侈品牌销售受消费减弱的影响,高端及轻奢品牌仍看好成都市场尤其是新兴中等收入人群的消费潜力,并首选核心商圈物业及非核心商圈高品质物业开设新店。如三宅一生和Nicolas Andreas Taralis成都首店入驻成都远洋太古里,Braccialini、Cole Haan及Furla集体入驻伊势丹百货,Coach入驻远东百货天府店及乐天百货环球中心店等。

另一方面,尽管Zara、H&M及优衣库等在成都已具规模的快时尚品牌全年扩张速度较2014年有所放缓,但新入驻的快时尚品牌对成都市场信心十足,其中New Look分别于来福士广场和大悦城开设成都首批店铺,Hollister分别于成都远洋太古里及大悦城开业,而Forever 21亦正积极寻求核心地段优质铺位亮相成都。

但令人扼腕的,则是全年成都有多家大型品牌零售商调整关店。如尚泰百货正式关闭其在万象城的店铺,并退出中国市场。同时,万达集团为剥离大歌星KTV的业务亦关闭了该品牌在金牛万达广场及锦华万达广场的店铺。由于关闭店铺面积较大,因此在租赁市场保持活跃的情况下,整体市场空置率受此影响较2014年末上升1.0个百分点至10.8%。

“国际品牌零售商的扩张将较前几年更为谨慎,并对物业的地段、硬件条件及运营能力有更多的考量,在此情况下,商业氛围较为成熟或更具有潜力的优质项目将更受青睐,这也导致整体市场项目间的表现进一步分化” 仲量联行成都零售地产部负责人谢凌表示。“我们预计部分高品质物业有望将零售面积划为更小单位出租以实现租金收入进一步增长,而部分长期处于调整状态的物业则有可能继续引入大面积租户以快速提高入驻率。”

高端住宅:政策利好之下,2015下半年市场迎来回暖

2015年全市高端住宅共计有8,500套成交,较去年同期下降了11.6%,尽管成交量不及2014年,但随着利率下调和二套房首付比例降低等利好政策的累积作用,部分改善型需求得以释放。

受此影响,2015年下半年,成都高端住宅成交量较上半年增长了14.7%。分区域来看,南部新区和东大街片区仍然是成交最为活跃的区域,共录得3,200套和3,800套成交,占到了全年成交量的82.4%。其中,南部新区的桐梓林壹号和中海九号公馆均超过700套成交,东大街片区的信和御龙山也表现抢眼共录得500套成交。供给方面,由于乐天圣苑等新盘集中入市,成都高端住宅的新增预售套数增至8,600套,较去年增加了15.4%。全年高端住宅市场供求基本持平,库存平稳但仍处高位。

展望未来,仲量联行认为,由于库存压力仍然存在,宽松的楼市政策将会持续——自2014年底以来,央行先后六次下调存贷款基准利率,这已是自2010年底以来的最低点。此外,政府也相应地降低了二套房首付比例,提高了公积金贷款上限等。在各种利好政策的叠加作用下,预计未来改善型自用需求将进一步释放,且2015年基准利率下调已于2016年1月1日开始正式实行,利率优惠的政策红利得以显现。尽管如此,优惠政策对成都高端住宅市场的提振作用仍然有限,预计宽松的楼市政策将会持续。

优质物流仓储:蓉欧快铁、电商发展使物流仓储迎来发展机遇

与办公楼、零售物业等传统商业项目相比,成都的物流仓储业显然表现要强劲许多。2015年成都优质物流仓储市场呈现出活跃的态势,主要体现在大部分新落成面积的成功预租以及多宗大面积租赁案例的成交。此外,还有部分新落成项目用于开发商自用。整体而言,市场主要需求来源于电商、零售商以及制造业,其中以京东商城最为明显,在市场拓展速度最快,其在2015年新租优质物流仓储面积约8万平方米。受此推动,2015年成都优质物流仓储市场吸纳量达历史新高,录得35万平方米。空置率也由2014年年底的27.2%下降至2015年年底的11.3%。

展望2016年,市场新增供应将达90万平方米,供过于求的局面或将出现。新兴开发区域如龙泉驿、青白江及新津预计有多个大型物流园入市,项目之间将产生直接竞争。短期内出现的多个可供租户选择的物业使租户议价能力得到提升,整体市场租金随之将承受下行压力。我们预计,2016年新项目入市将打破2015年市场供需平衡的局面。

“在中国经济增长放缓的情况下,作为实体经济配套的物流仓库将面临短期的较难去化、租金下行等问题。然而,电商努力开拓中小型城市、农村板块及跨境市场呈现出的潜力有望转化为对城际配送仓库的需求;蓉欧快铁效率提升将吸引更多从事进出口运输的货运代理行业使用,同时产生对中转仓库的需求。”仲量联行成都工业部负责人景颐表示。

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