“去库存”，是2016年房地产行业的关键词。不少人认为，一年来的中国经济增长持续下行，就在于房地产投资的持续萎缩，而房地产投资持续萎缩的一个主要原因就在于房地产市场的库存过高。

2015年中央经济工作会议以罕见的篇幅对房地产市场去库存政策作了较多的规定，并把房地产“去库存”纳入2016年经济工作的“五大任务”中，提出了一套中国房地产“去库存”的组合拳。

要搞清楚什么是“库存”

事实上，当前中国房地产市场已经被严重过高的库存压得喘不过气来，中央针对房地产市场的实际情况，提出具体化解当前住房严重库存的政策，对当前正在调整中的房地产来说是好事，也能为中国房地产市场未来得以持续发展创造条件。不过，这个“库存”是什么应该充分弄清楚，这样才能了解这次中央提出的房地产去库存政策的核心与实质所在，并且能够有针对性地落实。

根据国家统计局的定义，商品房待售面积，指报告末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积。也就是说，房地产什么是“库存”，其含义十分清楚，是指已经竣工可供销售及可供出租的住房。至多包括已经获得了住房预售证、正在建筑中可供销售和可供出租的住房，而不是泛化为“十三五”期间规划中的住房，也不是泛化为房地产开发商已经获得土地但没有开发的住房，更不包括没有进入商品房市场的保障性住房及棚户区改造的“还房”。

如果住房市场“库存”按照这样的界定，那么当前中国一线城市及人口流进增长较多的部分二线城市，根本就不存在房地产市场去库存的问题。因为，这些城市的房地产市场不仅从2015年7月份就开始回暖，房地产市场的库存去化率已经回到市场正常水平，而且这些城市的住房市场价格又开始上升。比如深圳，2015年住房价格就上涨了40%以上，住房销售量增长58%以上。可以说，当前中国这个以投资投机为主导的房地产市场，只要房价在上升，投资投机者又会涌入市场。

并非只是“卖房”那么简单

对于这些有“假性库存”的城市的房地产市场，政府不要对房地产去库存采取各种一般性的优惠政策（如降息减税）再来鼓励住房投资者（这些城市房地产市场房价过高，农民及住房消费者根本就没有支付能力进入）进入市场。如果不是这样，那么这些城市的房地产市场库存真的要增加及要真的去库存了。因为这些城市仍然有许多土地基本持有在房地产开发商手上，由于房地产开发商看不到当前市场前景而多数都没有开发。只要房价上升，房地产暴利再次出现，这些土地会立马开发，那么这些城市的住房供应立马会增加甚至于涌现。

在这些城市房价过高而导致严重超支未来需求的市场，当大量的供给涌现时，这些城市房地产的库存就成真的了。所以，对于一线城市及部分二线城市来说，房地产市场的去库存的实质就是不要再推出各种一般性优惠政策激励让大量的投机投资者再涌入市场，而是让这些城市按市场法则自行调整与恢复。如果这些城市如目前一些房地产开发商声称的那样，2016年房价还会大涨，那么这些城市的房地产库存就很可能会大增。

目前房地产市场库存严重过剩的是三四线城市及部分二线城市，当前中国房地产市场的去库存主要是针对这些城市。对于这些城市的住房市场严重过剩，采取让农民进城购买、让房地产开发商降价、让投资者购买出租等优惠政策，可能会起到一定作用，但不会太大。