（原标题：房地产最危险的是什么？）

2015年年底召开的中央经济工作会议和中央城市工作会议，都把房地产行业当做目前经济形势中需要解决的重大问题进行了讨论。一方面要求去库存，另一方面鼓励降低价格。

房地产到底有没有泡沫，十年来成为国中热点。辩论焦点在于，中国的房地产繁荣，究竟是因为“刚需”，还是因为“投机投资”？“刚需”方的大旗上描着中国城镇化的新城镇人口大军，画着曼哈顿青年只租不买的困顿模样，写着城市住宅涨幅不高的官方数字；投资投机方则完全依靠出奇制胜，时不时去观察一个城市的住宅夜生活或者测量一下水表电表等。

剑走偏锋无非是因为可供使用的佐证资源稀少。中国房地产价格近十几年一路猛进高歌，但是中国的房价数据由于统计口径等各种因素，很难令所有人信服的权威数据，或者所谓“权威”数据与群众常识实在差得有点离谱，难以对实际生活或者经济形势起到指导作用。

房价一般怎么走？看看美国

由于政策的原因，中国的房地产业实际上是近十几年才得以出现的的商业化产业，其历史数据、趋势和经验实际上都颇为匮乏，我们不如看看其它成熟市场国家的例子。

美国的房价在过去的100多年中的年平均增长率约为3%，此间美国的平均通胀率为2.8%。从整体数据看来，如果房价涨幅远高于通胀率，增长就会停止，或者干脆出现下跌。100年中，只有1943-1947是唯一的明显跑赢通胀又没有跌回去的阶段。但这段时间恰恰跨越二次世界大战后期及战后重建，或者应当作为一个特例。

值得一提的是，房价增长率不高于通胀率的规律不仅适用于平均，而且适用于美国一线城市。

100年中，美国发生过3次十年累积涨幅超过100%的“牛市”。

第一次是1938-1954之间，妥妥的二战效应。

第二次是1974-1979之间，主要是通胀驱动，扣除通胀后年增长极低或者为负。

第三次是1995-2007之间的大牛市，年平均涨幅为11%，扣除通胀后仍然有8%。

不过这次超越通胀的“大牛”，已经尽人皆知了，后来被证明是泡沫，并引发波及全球的次贷危机。

2011年，美国房价在扣除通胀后已经低于一个多世纪以前的1895年。但随着美国经济的复苏，2013年，美国的平均房价已经超过扣除通胀后的历史平均。