马明哲携平安掀起地产资本大幕

来源:地产中国网 2016-01-11 11:39:00

【地产中国网·独家盘点】也许,一个关于中国房地产重构和商业模式创新的宏大变局正在悄然开篇。

行业进入下半场,地产后周期时代来临。一则:产能冗余、库存高企成时代集体焦虑,二则:互联网大潮方兴未艾,资本市场竞相追逐,使手持重金的“门口野蛮人”激荡起颠覆传统产业的滔天巨浪。

可以预料,险资加大地产配置,已成不可扭转的发展趋势。地产后周期,金融想象空间巨大,不动产金融的时代才刚刚开始,可谓“其势不可当,其力无可拒”。

平安集团就是其中的典型。2015年,平安在地产板块上的表现可谓“有钱任性”:豪掷近700亿元跑马圈地;先后成碧桂园、朗诗等上市公司第二大股东;搭建互联网房地产金融平台,从资本、开发再到销售,不断渗入上下游每一梯队,覆盖全产业链。

风定方知蝉在树。通过盘点平安这一年走过的历程,以期审视又一股地产力量强势崛起的背后因素。

马明哲的地产野心

平安集团掌托人马明哲正在为平安寻找新的增长引擎,地产是其中重要一环。

目前平安集团主要通过开发、投资、金融服务三个方向涉足地产。其中,平安不动产的定位是房地产基金管理公司,是平安系地产投资的主要平台,负责和开发业务相关的内容;而平安好房负责和营销层面合作的内容,平安信托和平安银行负责地产金融业务。

而平安系最吸引眼球的举动无疑是频频拿地,且夺了不少地王。除了合作、单独拿地之外,还入股房企、购买成熟物业、进军非开发环节,如二手房和租房市场等。其业态布局也较为丰富,涵盖住宅、商业、物流、养老、股债券投资等领域,几乎囊括了全产业链。

以平安好房为例。2015年11月23日,平安好房宣布补贴6亿元进军北京租房市场,并上线租房APP安安租。再往前,平安好房还参与新房和二手房买卖,以及房产众筹等环节。马明哲都曾亲自为平安好房站台。

而在传统核心的金融板块,平安亦在加大布局力度,特别是在互联网金融方面。目前已布局陆金所、万里通、平安好房、平安好车、平安壹钱包等平台。

平安到底有着怎样的野心?平安不动产品牌部相关人士表示,介入房企合作主要是“财务投资”。但从其开疆拓土的力度来看,并非当财务投资者那么简单。

一方面,平安试图打通旗下多项金融业务,尤其是资金信贷服务、住宅社区金融服务等方面,并将金融服务融入“衣食住行玩”等各项生活场景中,并实现无缝链接。

另一方面,由于金融、地产行业关系密切,平安通过加强其在地产行业的竞争能力,在房地产场景下,以金融为支点,撬动房地产全产业链。当然,背后的糅合之力,则来源于房地产重构和商业模式的巨大变革。

恰如上海易居房地产研究院研究员严跃进所说:总体上是一种产业链运营模式。平安通过平安不动产打造成一个集开发和房产资产管理的企业,而通过平安好房,也能够促使一些潜在的或活跃的用户集中到其产品营销端口。

链接线上线下,跨界资源合作,这样的场景,合乎逻辑,亦具有可行性和想象空间。谁更有经验,谁先进入,谁就占得先机。马明哲眼光独到,思维亦具有前瞻性,自然不会放过资本催生大地产时代的这盘整合棋局。

今年1月4日,马明哲在其新年演讲中所说的,就是一个佐证。他表示,2015年快速扩张收购后,平安已进入“3.0时代”,即不再局限于平安内部的综合金融,而是将“互联网+金融”的发展模式向全行业开放,并把医疗健康放到与传统金融并重的地位。

背后的契机则在于,平安正一步步顺应金融行业由销售驱动向服务驱动转型的趋势。

真假“野蛮人”

除了提供金融杠杆,直接参与拿地,平安还入股了碧桂园和朗诗地产。

所谓术业有专攻,房地产经营链条比较复杂,需要高度专业性,合作的风险要小于单打独斗。

资源互补,实现共赢的协同效应,是强强联合的基础。

因此,平安通常的做法是,参股获取利润分红,尝试各类联合开发模式。在合作中,平安基本不参与项目开发与运营,但这并不妨碍平安切入社区、金融、医疗、养老的诉求点。

克而瑞研究中心曾发布研究报告分析认为,吸引平安系合作投资的是企业“之长”,或财务状况稳健,如招商;或产品极具特色、发展空间较大,如朗诗;或背后有强有力母公司提供优质资源,如华润;或区域品牌影响力较足,如滨江。

但随着A股市场上,保险资金接二连三举牌上市公司,保险资金“门口的野蛮人”的议论甚嚣尘上。那么,平安是否是“门口的野蛮人”?

朗诗集团董事长田明此前接受地产中国网采访时表示认可平安的专业度,称其是朗诗长期合作、共赢的优质投资人,是“专业团队”,并非“不懂行”。

田明认为平安和朗诗有较深的信任基础和合作渊源,双方合作是他本人积极促成的,“我请人家来,而非他们偷偷摸摸来。”田明解释道:“野蛮人”是指非专业资本玩家,进入企业的目的,不是把企业做好,而是通过恶意收购,赚取利润。如果是专业选手,一家公司收购另一家,或优势方收购劣势方,这是专业上的重组,是有价值的。

“不排除有些险资看某些公司股权比较分散,买入后有一些长期想法,发生房企控股股权之争的现象,是可预见的。对险资而言,进可攻退可守,如果公司组织防御得力,可以把股价抄高,抢入关键股票,套利走人,退也是满载而归。如果公司不组织防御,就可用很低的成本取得控股机会,改造董事会,获取好处,从大的趋势上看,是有这种可能性。”田明进一步强调说,从“野蛮人”实施条件上来看,需要有较好的股权结构。拿朗诗为例,目前朗诗集团占朗诗绿色地产百分之七十左右股比。“平安即便是‘门口野蛮人’,也不可能是这种玩法,大可以选股权分散的企业去玩。”

掀起地产资本大幕

平安并非个例,政策松动则地产资本时代的是分水岭。2014年5月,保监会开始实施新的《保险资金运用管理暂行办法》,将保险资金投资不动产的比例提高至30%,险企在房地产行业的投资再次被“解禁”,这意味着险资有了施展抱负的更多可能。

随之包括平安集团在内的险资大举进军房地产。超3000亿元的营业收入、近500亿元的利润、4.6万亿的总资产,平安背后的资本实力是一般房企难以望其项背。

在不久前举办的不动产金融年会上,泰康人寿管理有限公司副总经理李振蓬从数据角度给予佐证:整个行业目前约有600亿投资到不动产行业,2014年投资不动产的占比是26%左右,而2015年前三个季度上升至44%。

“保险基金跟不动产有天然的亲和性。”李振蓬站在保险公司的角度分析认为,保险基金是长线基金,七年甚至是十年,另外也是大规模基金,而不动产是一个资金需求量比较大的市场,同时保险基金要求非常低的风险,非常稳定的现金流,这与不动产所能提供的产品非常契合。

田明则道出了行业实情:险资钱多,不知道往哪里投。在证券市场买股权是资产配置的一大方式,并且现在房企的估值普遍较低,是人民币股票资产配置的好选择。

而回顾以往包括中国平安在内的保险公司做法,其对资产管理的思路,基本停留在金融资产层面,投资收益率均在5%左右浮动,即便在A股大涨的情况下,四大保险公司的投资收益率也不过在5.1%-6.1%。

全联房地产商会秘书长钟彬对此亦做过相应解读。他分析认为,资本巨头纷纷入股重点房企,这证明房地产行业依然被资本看好,房地产仍具有较大的投资空间和增长潜力;另外,从房地产行业的属性来看,其最基本的属性就是金融属性,因此,资本对房地产的青睐,也是房地产行业回归本来面目的体现。

而房地产真正进入资本时代有两大特征:一是房地产投资资金来源的多元化,二是消费金融的多元化。

“目前购房者主要依靠房贷购房,未来随着金融的发展,购房者将有包括REITs在内的更多的金融工具。“钟彬说。

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2015年,平安在地产板块上的表现可谓“有钱任性”:豪掷近700亿元跑马圈地;先后成碧桂园、朗诗等上市公司第二大股东;搭建互联网房地产金融平台,从资本、开发再到销售,不断渗入上下游每一梯队,覆盖全产业链。风定方知蝉在树。通过盘点平安这一年走过的历程,以期审视又一股地产力量强势崛起的背后因素。
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