开发商警示中国房地产风险:房价涨50%仍亏钱

来源:地产中国网 2016-01-11 11:39:00

 泰禾集团董事长黄其森表示,泰禾为此做过一个测算,前两年花350亿拿的土地,如果今年再去买就要花700亿。以前靠土地增值就能赚到比制造业高的利润的时期已经不再,今后这么做压力是很大的。融创中国董事长孙宏斌则认为,控制风险特别重要。

  2015年12月30日,福州东二环泰禾广场开业。泰禾集团董事长黄其森告诉到场的知名影星范冰冰,前不久,深圳那块高达7.99万/平方米的全国单价地王就是他们拍下的。

  经历过2013年和2014年疯狂扩张的泰禾曾经拿下数块地王,拍下深圳地王也不令业界意外。然而,黄其森在接受21世纪经济报道记者采访时提醒道,“泰禾集团如今拿地也不像前两年那么激进。这主要是因为如今一二线城市的地价相比前两年翻了一番。”

  有着同样感受的也包括融创中国董事长孙宏斌。“现在地价真是贵得邪门。控制风险,对融创而言,变得特别重要。”

  奔跑的地价

  地价涨幅正创历史新高。

  中原地产研究部统计数据显示:在2015年,20大标杆房企合计拿地金额突破4724亿,这一金额同比上涨幅度高达29%,仅次于2013年拿地金额历史第二高、地价涨幅最高的水准。多家企业从9月份开始积极拿地。保利万科、华润等企业主导或参与拿地金额均超过了500亿。

  房企拿地楼面价也明显出现上涨,2015年拿地平均楼面价达到了4568元,同比上涨幅度达37.4%,创造了历史最高纪录。

  在北京,地价整体表现就更为凶猛。

  中原地产统计显示,在2015年,住宅类土地出现了楼面价超过3万元/平方米的地块高达22宗,总体占到了2015年所有住宅土地49宗的45%。而在2014年52宗住宅土地中,楼面价超过3万元/平方米的只有9宗,占比为17%。

  中原地产首席分析师张大伟认为,截至日前,北京供应的49宗商品房住宅用地中,只有300万平方米是纯商品房住宅,其他面积均建设成为保障房等类型物业。而按照300万平米商品房住宅部分计算楼面价,实际北京2015年住宅用地平均楼面价已经高达3.8万左右。但同期,北京实际商品房目前成交均价只在3万左右,也就是说,按照当前地王的成本售价预期,房价在未来2年需要上涨100%以上。

  黄其森表示,泰禾为此做过一个测算,前两年花350亿拿的土地,如果今年再去买就要花700亿。以前对于一些不专业的开发商而言,拿一块地,放几年,靠土地增值也能赚到比制造业高的利润,但当下的这种趋势显示,今后这么做压力是很大的。

  孙宏斌也认为,目前中国经济逐步下行是全世界的共识。但地价却贵得邪门。“我一直说,我们一定不能把自己弄到一个坑里。不能买一块很贵的地,需要好几年才能缓回来。”

  孙宏斌表示,去年融创中国快速进入了八个城市,而且项目都拿得挺好,集团内部都挺满意。2016年融创中国将继续布局广州、深圳等珠三角城市,继续完成核心二线城市布局。

  房价涨50%还亏钱

  一些开发商已经意识到房地产的风险。

  孙宏斌称,算上合肥,融创中国在2015年进了8个二线城市。这主要是因为北京、上海的地价没法算账。“算算就亏钱,房价涨50%还亏钱。”

  “2016年,如果北京上海地价跌下来了,我们就在北京和上海继续拿。如果地价继续涨,我们就会快速完成(集团整体)布局。”孙宏斌表示,“控制风险”是融创中国2016年的关键词。

  黄其森也称,泰禾集团目前拿地非常审慎。2016年主要是练好内功。

  随着开发商集中布局一二线城市,摆在他们面前的严峻事实是,2016年,地王面市的难度之大。

  以北京市为例。2015年该市出让的宅地中仅有的7宗位于五环以内,并且尽数花落丰台,这7宗住宅用地的实际楼面价在4万-7.5万元/平方米之间。昌平北七家、大兴瀛海、顺义仁和这类六环附近的郊区县均出现楼面价3万以上的地块,高价地范围广泛外延。在这其中,部分环线位置较好,但也并不属于传统高端居住区的住宅地块也遭到了“疯抢”。

  张大伟表示,随着北京地价攀升,未来新上市的商品房定价会出现高端化趋势,而很多过去被认为是非豪宅区的区域将会供应大量豪宅项目,对市场定价有明显影响。楼面价超过房价已经成为常态。北京已经出现了遍地地王的现象,虽然地王不完全代表未来市场售价,但集中出现,未来房价很难不受到影响。房企拼抢地王开始从国企蔓延到民企,预计2016年房企竞争土地会越来越激烈。但未来一年房价是否会出现大幅度上涨、地王入市的难度多大,将成为2016-2017年最大的疑问。

  亚豪市场总监郭毅认为,2016年豪宅产品遍地开花已成定局,高端市场必然面临供大于求现象,对房企来说,在非成熟豪宅区打造豪宅产品,必然要付出额外成本进行周边配套的升级打造;而即便是在已有豪宅基础的区域,由于拿地成本明显高于周边项目,即便是耗巨资打造出品质项目,由于成本制约,其竞争力必然也存在一定短板。因此虽然2016年遍地豪宅“看上去很美”,但对于房企来说则是面临严峻考验的一年。

  孙宏斌认为,中国房地产当前的风险空前大。

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  融创中国董事长孙宏斌对北京、上海的房地产前景的判断颇为审慎。他解释称,主要是因为北京、上海“没法弄,一算就赔钱”。过去他觉得北京、上海什么地都能拿,现在觉得要避免掉进高价地的“坑”里面。

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  “有些中小房企,别看以前卖得都挺快,活得不错,但假如一块‘地王’砸在手里,5年的积累就没了;要是拿错了两块‘地王’,说不定整个企业都危险了。绿城当年多牛,就是因为拿错了几幅‘地王’,以至于宋卫平不得不将亲手创建的企业控股权拱手相让。”一位业内人士如此感叹。

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  同策咨询研究中心总监张宏伟表示:“一线城市仍然是各大金融机构投资和资产配置的重点区域,对于不差钱且融资成本低的他们来说,地王的天价是全局战略部署中还算合理的成本,这也解释了为何地价相应走高。”

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