周先生与某房地产公司签订了《商品房购买合同》，合同约定房地产公司将其开发的位于某区商业广场C0486号房屋分别以165.7万元的价格卖给周先生，周先生一次性付清总价款。某房地产开发公司在规定交房日前将该房屋交付给周先生使用，且由某房地产开发公司代办房屋所有权证。周先生与房地产公司签订的合同中第9条约定，合同签订起30天内，由房地产公司负责办理备案登记。但除签订《商品房购买合同》外，房地产公司并未至房产管理部门进行网签备案及预告登记。

周先生在向某房地产公司了解办理该房屋产权证的进展时，才得知房地产公司另行与赵某签订了《商品房买卖合同》，将上述房屋分别以136万元的价格再次卖与赵某，并办理了网签。周先生向法院起诉，请求确认赵某与房地产公司签订的《商品房买卖合同》无效，周先生与房地产公司签订的《商品房购买合同》有效。

法院经审理认为，周先生与房地产公司签订的合同合法有效，鉴于周先生先订立合同，将房款支付完毕并实际占有使用该房屋，而赵某办理的网签并无物权效力，故判房地产公司为周先生办理产权证。

针对该典型案件，法舟律师事务所张虎律师对商品房网签备案及预告登记提出如下法律分析：

问题一：商品房网签的法律意义？

在房地产领域网签就是交易双方签订合同后，到房地产相关部门进行备案，并公布在网上。然后房产管理部门会给网签号，当事人可以通过网签号在网上进行查询。网签是为了让房地产交易更加透明化，防止“一房多卖”，签合同后可以撤销。一般的“网签”程序是：交易双方当事人根据网上公示的商品房定金协议或买卖合同文本协商拟定相关条款，然后由房地产开发企业通过网上签约系统，打印经双方确认的协议或合同，双方当事人签字（盖章）后在电子楼盘表上注明该商品房已被预订或签约。

问题二：网签备案与预告登记有何法律上的不同？

该案件涉及到对商品房买卖合同备案登记法律性质的正确认定。我国　《物权法》　第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”2008年建设部颁布的《房屋登记办法》第67条至73条规定了房屋预告登记的范围和有关要求。另外，《不动产登记暂行条例》和《土地登记办法》等法规和规章中也对预告登记作了相应规定。可见，物权法对不动产买卖设立了预告登记，一经登记就具有了准物权效力。预告登记制度具有权利保全、顺位等效力，商品房预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该项不动产的，不发生物权效力。而网签仅属于行政管理行为，不具有准物权的效力，商品房进行网签后，如果第三人对该商品房进行预告登记，第三人享有该商品房的准物权。

张虎律师特别提醒：第一，网签备案仅是一种行政管理手段，并不是对购房者主张房屋权利保护的登记，网签商品房如果没有进行预告登记，购房者不能主张预告登记的权利保护，因此，购房者在进行网签的同时，还应进行预告登记，这样不但可以规避因房地产公司“一房多卖”所产生的法律风险，还可以规避因“恶意套贷”所产生的贷款风险。第二，预告登记也并非无期限的。《物权法》第20条规定“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，因此，购房者在申请预告登记后，当债权消灭或者房产具备房产证条件之日起三个月内要及时向房管部门申请预告登记的注销或是转为相应的本登记，否则将会承担预告登记失效造成的不利后果。