原标题：河南房地产去库存调查：打通商品房与保障房的转换通道

当前，房地产市场面临着巨大的去库存压力。为加快房地产去库存，同时解决保障房供给面临的一些现实困难，许多地方正在探索打通商品房与政策性住房通道，即政府不再建政策性住房，而是直接从开发商手中回购符合条件的商品房用作保障房。

这种做法效果如何？经济日报调研组在河南蹲点调研房地产去库存话题时，专门就回购商品房做保障房的话题进行了深入采访。

保障房处境有点尴尬

在河南采访时，不少开发商用“惨淡”来描述近两年来房地产行业的境况。特别是在2014年，大量的商品房卖不出去，给开发商带来巨大的资金压力。

在房地产去库存压力加大的背景下，比商品房价格更低的经济适用房，也有不少楼盘处于空置状态。

濮阳市康居花园小区是2012年开工建设的经济适用房项目，项目总投资4.2亿元，建成经济适用房2452套、建筑面积约18万平方米；公租房200套、建筑面积1.35万平方米。2014年9月起，政府进行了摇号配售。不过，群众对此似乎并不“感冒”。

濮阳市房地产管理中心主任宋洪斌说，一年多来，康居花园已经进行了7轮配售选房，市政府还先后两次放宽了申购条件，但目前仍有600多套房子无人问津。

在宋洪斌看来，出现这样的局面，关键在于这些房子的使用面积只有60多平方米，“小两口住都有点挤，要是老人来帮忙带孩子，根本住不下”。

在河南省其他一些三四线城市，政府自建的政策性住房“遇冷”的现象并不少见。

禹州市一位房地产开发商告诉记者，在三四线城市，经济适用房与商品房的价差不像北京、上海、广州、深圳等一线城市那么明显；一些商品房在去库存中开展降价促销或享受政府补贴，与经济适用房的价差还在进一步缩小。同时，商品房在地段、户型、面积等方面选择范围较宽，而保障房选择性小，还有“5年内不得转让”等限制。在诸多因素综合影响下，许多人还是把目光投向了商品房。

一位官员无奈地说，政策性住房建设的出发点是改善民生，帮助困难群体解决住房问题。可是在三四线城市，政府投入了大量的人力、财力和物力，却在“最后一公里”陷入了困境——老百姓不如预期的那样买账，有点“剃头挑子一头热”的味道。

国家审计署日前发布的审计结果公告显示，有5个省市被查出已建成的5.75万套保障性住房闲置。个别地区的保障房建成后，由于项目基础设施不完善达不到入住条件、符合条件的申请入住户数不足等原因形成闲置。

“政策性住房‘遇冷’，是供给侧出了问题，而不是老百姓没有需求。”河南省住房和城乡建设厅总工程师李学军说，政策性住房高空置率的尴尬背后，其实是政府在保障房建设中“重建设轻规划、重数量轻质量、重完工轻分配、重建房轻产业配套”，最终导致保障房供给与百姓的需求不匹配。

目前，河南省户籍人口城镇化率远低于全国水平，这说明新型城镇化建设有巨大的空间和潜力。

伴随着新型城镇化的加快推进，河南省不仅有加速棚户区、城中村改造的任务，也有解决大量农村转移人口住房保障问题的需求。

而问题是，通过政府自建的方式完成保障房供给任务的难度并不小。漯河市副市长刘国勤说，作为平原地区，漯河市受新增项目用地的耕地占补平衡指标限制，保障房建设本身就存在用地难的问题。而且，项目建设中还存在建设周期长、手续办理环节多、时间紧、任务重、资金支出慢等一系列问题。

“如果换一种思路，处于市场最前沿的商品房，在户型、面积、选址、配套等方面更能抓准百姓需求。打通商品房与保障房之间的通道，政府通过回购商品房作为保障房，既能更好地满足住房保障需求，也能有效地消化房地产库存。”李学军说。