（原标题：宋卫平的上市梦 绿城物业五年“蛰伏”终赴港IPO）

2015年岁末，宋卫平收到一份期盼已久的新年礼物。12月21日，绿城物业服务集团有限公司（下称“绿城物业” ）在香港交易及结算所有限公司（下称“港交所” ）发布上市招股书。

经过五年“蛰伏期”，绿城物业IPO之旅终于迈出实质性步伐。一旦审核通过，围绕“园区O2O”概念展开资本故事的绿城物业，将成为继彩生活、中海物业、中奥到家之后第四家在港交所上市的物业公司。

宋卫平在物业领域的布局就此露出全貌：绿城物业业务包括物业管理、顾问咨询和园区增值三大板块，由宋卫平及其一致行动人控股51%。

物业管理行业常被套上“低值行当”紧箍圈，绿城有无破局之道？当几乎所有独立上市的物业服务公司均以社区O2O作为卖点时，绿城则将自己的物业“新故事”包装上园区O2O概念，资本市场会买单吗？时代周报记者致电绿城物业公关部负责人，其表示会尽快安排领导接受采访，但至记者截稿前，未有绿城物业人士就相关采访进行置评。

五年上市路

“绿城物业是蓝城的最优资产，最快将在明年6月上市，预计可以达到100亿港元的市值。”早在2014年，蓝城集团董事长宋卫平便表达出对绿城物业的重视及上市步伐。彼时的绿城物业，刚从绿城控股公司中剥离出来，归属宋卫平单独创立的蓝城集团。

从招股书来看，绿城物业的最终控制人为宋卫平及其一致行动人。其中，宋卫平、寿柏年、夏一波等一致行动人持有51%股权，李海荣及公司管理层持有剩余的49%。

“绿城物业并非从上市公司绿城中国中分拆而来，其与绿城中国并无直接的股权架构关系，”克而瑞研究中心分析师房玲对时代周报记者说，早在2006年绿城中国上市时，绿城物业并没有同时打包进上市公司，而是作为关联企业独立于上市公司之外运营。

根据绿城中国年报，以交付前物业管理服务为例，截至2014年底的三个年度，绿城中国应付绿城物业服务的费用上限分别为1.3亿元、1.8亿元、2亿元。

事实上，成立于1998年的绿城物业，上市工作已准备多年，其开始有实质性动作则是在2010年8月3日。彼时，绿城方面宣布与宋卫平及两家顾问公司合作成立合资公司，主营业务为在国内从事物业建设管理及提供咨询服务。值得注意的是，2009年，绿城物业建设管理以及咨询服务业务的总收入371万元，仅占当年集团总收入的0.04%。

如此小的业务占比宋卫平却大费周章，不禁引来市场诸多猜测。当时，绿城方面给出的解释是，由于公司主业是资本密集型，而物业建设管理及咨询服务业务则是不需要太多资本就可获得产出的业务，因此将后者“划分单列”。

不过，此举正意味着宋卫平将在物业开发之外，形成一个投资与管理的平台。

绿城中国2014年业绩发布会，其首席财务官冯征对媒体透露，绿城内部正在筹备物业上市工作，该消息随后被宋卫平证实。时代周报记者了解到，为冲刺上市，当时绿城内部专门成立上市筹备小组，积极和国内多家知名基金公司和投行进行接洽。

不过不久后，将绿城系权杖交给融创孙宏斌后，宋卫平就带着绿城物业来到了由他创立的蓝城。

彩生活在资本市场创造的“高市值”，为物业管理这一领域打开了窗户。“我们要感谢彩生活，”绿城物业副总经理吴志华如是说。就在吴说话之前，蓝城未来之路已定调，资产将拆割成三块上市：物业、电商以及代建。

不过，由于蓝城电商的概念尚不成熟，代建业务的利润过低，物业自然走向最前端。

“上半年因为有一些股权问题比较麻烦，物业上市时间一度被推迟。之所以在香港上市，因为A股仍然要排队，香港的股市更健康一些。”2015年在接受媒体采访时，宋卫平如是说。直至2015年12月21日，绿城物业前往港交所递交招股书，希望敲开资本市场大门。

盈利模式待考

绿城物业晚了吗？

2010年便着手物业上市事宜，对于物业这块蓝海有先见之明的宋卫平，再次携绿城服务赴港IPO时才发现，市场已然多了彩生活、中海物业、中奥到家这几个强劲对手，如何破局，仍是绿城物业的挑战之一。

多位业内人士告诉时代周报记者，区别于彩生活等新兴模式，也区别于万科等传统房企旗下的物业公司，绿城物业定位自己为一家完全市场化的物业服务公司。