楼市刚需客成交占比超六成 2016年或再涨10%

来源:地产中国网 2015-12-31 10:35:00

今年以来,深圳房价高企。怎样解决高房价与居住需求的矛盾?作为“十二五”规划的收官之年,我市在商品房、安居房、城市更新等住宅供应体系方面加大投入,房地产开发投资增长势头良好,住宅供应和成交量同比均有较大幅度增长。“十三五”期间,我市仍将深化住房制度改革,围绕“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的总体思路,建立多层次住房供应体系,实现“中间大、两头小”,能够满足刚需型市民的“橄榄型”供应结构,让本地居民“住有所居”。

  多层次加大住宅市场供应

  “这个月都忙着在各大售楼现场看楼,有刚需盘,也有豪宅,昨天我终于在坪山买了一套90多平方米的房子。虽然深圳房价很高,但是如果仔细淘,还是能买到合适的房子。”80后小戴已是半个“楼市通”了。他认为,把范围放大些,深圳还是有不少三百万元左右的房子,适合他这种刚需客。

  对于市场上旺盛的购买需求,今年以来,深圳从多层次加大住宅市场的供应。1~11月,全市商品住房累计批准预售面积为611.98万平方米,较去年同期增长29.3%;新建商品住宅累计成交面积为593.24万平方米,较去年同期增长82.9%,二手住宅累计成交面积为936.1万平方米,较去年同期增长137.9%;

  保障房方面,今年计划供应1.8万套。近五年来,深圳开工保障房21.7万套,竣工9.04万套,分别是上一个五年的8.2倍和9倍。

  2015年,我市计划完成房地产开发投资1197亿元。截至10月,全市房地产累计开发投资完成额1078.97亿元,较去年同期增长28.2%。照此增速,预计全年投资额将接近30%。

  作为住宅供应的主要源头,城市更新也在今年进入快速发展期。市城市更新局数据显示,截至11月份,全市经市政府审批通过的城市更新项目有75项,总用地面积达到696公顷。审批通过的城市更新单元有37项,规划建筑面积1109万平方米。截至10月底,全市在建城市更新项目累积完成固定资产投资402亿元,今年城市更新投资有望突破500亿元。

  今年刚需客成交占比超六成

  在龙岗中心城一项目销售现场,适逢周末百余位市民看楼,该楼盘的销售价格从3.4万~4.9万元/平方米不等。现场的年轻人占据绝大多数,小谢,就是其中的一位。研究生毕业后,小谢来深圳工作,年收入近20万元,他希望能够实现年末置业愿望,并打算和女朋友结婚。

  “来购房的人群主要分为两类,一类是用于婚房的80后夫妻;一类是高薪单身男女白领,用于自住。这两类人群基本上都是刚需族,大多是80后,首次置业。”现场营销置业顾问介绍说。

  在深圳不少楼盘中,刚需客依旧在成交中“挑起大梁”。中原地产安居客的统计数据显示,今年以来,刚需客成交占比超过六成。

  “和我一起到深圳的四位同学,有两位离开了,因为实在受不了深圳的高房价。”在买了一套89平方米的户型后,小谢这样告诉深圳商报记者。

  “近年来,我国一线和二线热点城市因房价高企,城市新进入人才等夹心层群体住房问题突出,一定程度影响城市产业发展与城市竞争力的提升。”深圳市房地产研究中心主任王锋建议,今后一线城市要深化住房制度改革,围绕“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的总体思路,建立多层次住房供应体系,实现本地居民“住有所居”。

  深圳房价全年同比涨近30%

  今年,深圳房价涨幅领涨全国。11月份,新建商品住宅简单均价为44761元/平方米,房价指数较去年同期上涨26.3%,房价持续上涨。

  从整体走势看,今年深圳楼市并非“单边上扬”的行情。三季度,因上半年房价上涨过快,我市楼市出现调整,7~9月,新房销售面积环比涨幅分别为-12%、-14%、-28%;7~10月,二手住宅销售面积环比下降12%、19%、25.3%、25.8%。

  进入四季度,我市楼市再度回暖,10月份新建商品住宅成交面积止跌回升,环比增长32.5%,11月份环比增长7.7%;二手住宅成交面积在连续四个月回落后再度回升,11月份环比增长16.2%;

  10月份新房简单均价33599元/平方米,低于9月的36191元/平方米;但11月份为44761元/平方米,比10月大幅上涨。11月份,价格上涨主要受区域结构性因素影响,总体看各区域实际涨幅仍有限。

  一线城市房价虽然已达高位,但在强大的人口吸纳能力作用下,巨量的常住人口和外来人口基数,仍然保证了市场旺盛需求。其中深圳房价增幅最大,全年同比上涨接近30%,下半年同比增幅更是突破60%。

  克而瑞机构认为,政策利好、高端项目成交走俏、股市推动、供应助推等因素,是深圳房价上涨的直接动因,但究其根本,还是应该归结为多年积压的需求集中释放。与深圳类似,上海、北京房价也上涨较快,北京同比上涨7%,上海同比上涨16.7%;仅广州成交均价同比小幅回落0.3%,同比基本持平。

  业内人士乐观深圳楼市

  作为“十三五”开局之年,深圳楼市的表现颇令人关注。

  在深圳商报记者对业内专家的采访中,他们多数表示了“看好预期”。

  “鉴于深圳楼市供求关系紧张,深圳房地产市场未来持续发展的动力非常充足,房地产开发投资与住房消费持续增长的需求仍将强烈。”王锋表示,深圳过去5年每年购房需求约20万套,但由于新建商品住房每年供应仅五六万套左右,使得多数购房需求需要通过二手住房市场、周边城市市场,以及本市法外市场(小产权房、军产房等)等予以解决,本市住房市场供求关系长期处于紧张状态,房价也存在长期上涨的可能。各类购房需求仍将继续入市,市场将继续保持供销两旺趋势。预计全年新建商品住房销售量增幅在5%以内,规模在7万套左右。

  从年末的中央经济工作会议来看,希望通过补贴农民工买房等政策,进一步引导需求释放,缓解三四线市场库存压力。

  据世联行统计,截至12月20日,深圳一手房可售面积为421.13万平方米,可售套数为39351套;若按近8周深圳新房周平均1430套的销售速度,目前的新房可售量消化时间为27.5周,大约7个月。按商品房库存合理水平为11~12个月来看,深圳新房库存处于合理水平,库存压力较小。

  克而瑞机构认为,在成交结构上,一线城市和部分二线重点城市,因为改善需求高峰已过,未来刚需产品成交占比相应上升。

  看好未来需求空间

  为化解中国房地产库存,今年中央经济工作会议提出一系列应对举措,明确指出鼓励房地产开发企业调整营销策略,适当降低商品住房价格。20多年来,这是该会议首次直接“喊话”鼓励开发商降价。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,目前中国楼市分化明显,一线城市和杭州、南京等二线城市库存危机已缓和,降价动力不足。而大量库存囤积的三四线城市,房价不高,卖不出去多是本身需求不足、市场饱和,继续“以价换量”效果有限。

  2016年深圳房价仍将继续上涨,但涨幅有限。王锋表示,由于深圳长期住房供应结构失衡,而未来市场需求仍比较大,故房价仍会保持一定幅度的上涨趋势,预计2016年全年深圳新建商品住房价格,仍会保持10%左右的上涨。

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