省城出招为房企减负 但短期内不会明显拉低房价

来源:地产中国网 2015-12-31 10:31:00

  28日,济南市委、市政府新闻发布会重点解读了我市房地产业建筑业重点改革实施方案,方案从8大方面为房企减负,其中直接涉及行政收费减免的就有3项。此次费用减免在房企开发项目缴纳税费中占比如何?计划退还的资金对建筑业会产生什么影响?如此大手笔的房企减负措施能否起到促进住宅销售价格下降的效果呢?

  开发商减负多少?

  主体封顶项目税费少缴500多元/㎡

  记者调查了济南一地上建筑面积5.83万平方米的住宅项目房企税费缴纳数据。

  数据列表显示,一个商品房建筑项目从拿地到预售需缴纳大大小小60余项税费,大体上可以分为法定税费、规定性收费、服务性收费等。从具体缴纳数额来算,法定税费折合至地上建筑面积为970元/平方米,规定性收费为503.8元/平方米,服务性收费为309.55元/平方米。按照现行政策商品房开始办理预售时还需缴纳预售保证金,假设工程已经主体封顶,按照规定须预存到专用账户的费用为500元/平方米。至此,商品房在销售前总共需要缴纳的费用折合至地上楼面价格为2283.35元/平方米。

  数据显示上述项目按照工程总造价2%的比例缴纳劳务工资保证金,总额为411.6万元,这一数据已经包含在2283.38元/平方米中了。如果按照房企劳务工资保证金减半缴存的话,只需缴纳205.8万元,折合到楼面价为35.3元/平方米。

  依此计算,预售保证金取消、劳务工资保证金减半缴存的情况下,上述项目每平方米可少缴纳535.3元,占税费总额2283.35元/平方米的两成左右。需要说明的是,由于不同税费在缴存中根据工程建设进度等因素,收费标准有所区别,两成比例并不代表所有项目的情况。另外,配套费半年缓缴的政策没有直接少缴钱,因此未加入计算。

  如何影响建筑业?

  退还保证金不得再以房抵工程款

  “改革措施实施后,对企业已缴存的建筑劳务工资保证金、商品房预售保证金应予退还的,应及时、足额退还,力争2015年年底前清退完毕。”市建委相关负责人表示,后期按规定应退还的费用,由市城乡建设委主动联系企业退还。

  市建委要求,三项行政收费改革后,开发企业、施工企业要用好少缴、缓缴、退还的资金,优先支付工程款、支付工人工资。

  “个别建设单位用抵房的办法来支付总包企业的工程款,这种情况建设主管部门坚决反对,下一步在政策上进行严格制约,这条路肯定走不通。”市建委有关负责人表示。记者了解到有的大型房企在济南同时开发多个楼盘,此前缴纳的保证金多达亿元,如果能够退还可给项目“补给”大笔资金流,意义重大。

  房价会降吗?

  近期房价下跌可能性不大

  开发商前期资金压力减少,有的企业还有保证金退款,这些政策是否会降低房价呢?

  业内人士指出,商品房预售保证金制度虽然取消,但是预售资金管理制度随之建立,按照要求,主管部门根据基础以上平均建安造价(1800元/平方米)、施工进度和企业信用等级来确定预售资金重点监管额度。企业不得擅自使用重点监管额度以内的预售资金,其余部分可自由使用。具体来讲,以一栋建筑面积为1万平方米的楼栋为例,与原政策相比,预售前一次性上千万的保证金压力没有了,楼栋首次开盘申请预售证时,可获得20%预售面积,从购房市民手中收集来的预售资金要存到专用账户中,账户资金达到主管部门核算的标准额度后,多余的资金可自由使用,并且随着工程进展,标准额度还会递减。但未达到标准之前,开发企业不得擅自动用预售资金的。总结来看,开发企业销售前的资金压力确实减小了,但销售过程中的资金监管是不能放松的,开发企业不能太“任性”。

  影响住宅价格的还是供求和预期。来自楼市机构济南房价点评网的数据显示,今年以来济南商品住宅供求比为1,处于供求平衡区间;而国家统计局发布的数据显示,济南新建住宅价格已经连续微涨4个月。近期济南房价下跌的可能性微乎其微,不过开发企业前期压力减小,加上中央经济工作会议鼓励开发商降价,业内人士预计明年房价更会向低价走量方向发展。

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28日,济南市委、市政府新闻发布会重点解读了我市房地产业建筑业重点改革实施方案,方案从8大方面为房企减负,其中直接涉及行政收费减免的就有3项。此次费用减免在房企开发项目缴纳税费中占比如何?
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