四类新盘主导2016楼市供应 刚需房持续短缺

来源:地产中国网 2015-12-31 08:24:00

四类新盘将主导2016年供应

虽然明年1月份仅有9个新盘入市,但却包含了2016年最主要的四种新房供应类型。郭毅表示,随着土地市场的变化,这4类产品所占比重在2016年也将发生变化。

首先第一类是单价高于60000元/平方米以上的高端住宅,1月计划入市的项目中以香山四季公馆为代表,该项目预计售价为80000元/平方米。在2015年已成交的48宗宅地中,实际楼面价超过30000元/平方米的多达25宗,超过半数,这其中10宗地块未来售价将在10万元以上。郭毅认为,随着大量新豪宅的入市,拉动周边老项目涨价进入高端住宅行列,2016年公寓名豪宅所占到的市场比重将不断增加,价格水平也将不断攀升。

第二类是别墅类产品,1月计划入市的项目中以优山美地D区为代表,由于2013-2014年两年间北京住宅用地成交中容积率低于1.5的地块多达23宗,这些地块均有开发少量别墅产品的可能,因此,虽然禁墅令犹在,但别墅的供应并不会断顿。

第三类是商住公寓产品,1月计划开盘项目中以万科天地为代表,这类产品在2015年已经呈现出勇猛的势头,不限购、总价低是商住公寓夺取市场份额的最大优势,同时,商住产品因为价格优势,也成为刚需购房人的选择。

第四类是普通住宅类项目,1月计划开盘项目中有香悦四季、远洋春天著。由于地价的关系,导致供需盘为主的普通住宅越来越少,尤其是在五环进入10万+、六环将进入5万+的背景下,新项目中价位偏低的普通住宅的供给量明显减小,同时拉动在售老项目的价格协同上扬。业内预计,北京普通住宅市场将呈现价格日益上涨、新项目位置更加偏远的特征。

“刚需房”越来越少

不难看出,虽然只有9个项目, 但却包含别墅、公寓豪宅、商住楼和普通住宅。看似热闹的背后,却是普通住宅尤其是“刚需房”的短缺。

“面包”的价格一向由“面粉”决定,楼市也类似。由于最近两年,北京的土地价格不断创出新高,楼市的成交价也迎来一个全新时代。中原地产数据显示,预计2015年北京商品房住宅全年签约量达到5.4万套左右,成交均价或逼近3万元/平方米,比2014年上涨了近10%。

新房成交均价逼近3万元/平方米,意味着昔日占据主流的中低端商品房住宅房源越来越少。五环都成了豪宅的集中地,六环甚至都拍出了3万元/平方米的地价,让北京的刚需项目更加难觅踪影。

根据1月新盘的统计显示,除了商住项目万科天地有小户型LOFT产品外,在预计开盘的9个项目中,能称得上刚需盘的仅有位于房山区的远洋春天著了。该项目主打74至128平方米的两居至四居,25000元/平方米的预计价格尚在刚需考虑范围内。

业内人士表示,豪宅都“五环化”甚至“六环化”了,刚需和改善自然受挤压,首当其冲的就是首次置业的刚需,门槛从总价100万元跃升到200万元。某房企负责人进一步表示:“土地价格拉动房价攀升,已经把刚需挤压出今年的商品住宅市场,转向自住房、50年商住LOFT,或者又老又小的二手房,甚至大批刚需不得不选择燕郊、廊坊等环北京区域。”并且,即便是这些环京区域,也开始提价,均价上调每平方米1000元已经成为普遍现象。

而与刚需被挤压形成对比的是豪宅在新房市场的高调抢客。改善盘和豪宅盘的边界也日益模糊,在不少开发商的眼中,总价800万/套是初步改善,1000万元/套才是改善置业的门槛。丰台、大兴为主的南四环至南五环区域,朝阳区的东坝和孙河都已经成为新兴的豪宅区域。北京的低价刚需盘主要都集中在了房山和大兴六环外区域。

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四类新盘主导2016楼市供应 刚需房持续短缺
来源:地产中国网2015-12-31 08:24:00
28日,北京土地市场迎来了2015年的落槌之拍,随着顺义区仁和镇的一宗住宅用地被首开竞得,最终2015年北京土地市场以2032亿的土地出让金收官,创历史新高。不过,土地市场的火热并没有传递至住宅市场。据亚豪机构统计,即将到来的2016年1月北京仅9个项目入市,多个项目表示春节前将封盘,楼市将进入传统的淡季。
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