曾经浑身绑满“炸弹”的佳兆业（01638.HK），正在小心剥离掉身上的危险因素。

无论是中信银行提供300亿元资金出手援救，抑或是其深圳最大项目-佳兆业城市广场可售房源已由“司法查封”变更为“期房待售”。种种迹象，都似乎让佳兆业看到更多生机。

大难不死的佳兆业，再回望深圳楼市，后者已然步入“快车道”，楼价飞涨。曾贵为深圳旧改专家，在深圳拥有近135万平方旧改面积及诸多待售房源的佳兆业，或受益于此，迎来又一个黄金发展期。

但危机尚未彻底解除，除了不少楼盘仍处封锁状态，其境外债务重组难有进展仍是困扰佳兆业的一大难题。

为此，12月24日，佳兆业针对境外债务重组抛出一份新方案，公司建议以重组后发行的新债券及或然价值权偿还境外债权人主张的全部债务。

相关人士分析，佳兆业发布境外债务重组协议，说明其债务危机基本上已经度过。该重组方案一旦通过批准，则意味着佳兆业将会奇迹般走出企业危局，“起死回生”。

而为保证债务重组顺利开展，同天，富有多家银行从业经验的佳兆业原执行总裁万兵亦被委任为首席财务官。

但作为一家上市公司，已经停牌近9个月的佳兆业，目前仍然没有复牌迹象。此前佳兆业称其公众持股量不足导致停牌，而根据其12月16日公告，佳兆业目前公众持股约为20.81%，仍低于港交所上市规定25%水平。具体何时复牌，时代周报记者未能从佳兆业内部得到具体复牌措施及时间表。

境外债务重组佳兆业主张以债券偿还债务

当下，佳兆业境内外债务重组遭到不同境遇。

今年3月份，佳兆业公布公司负债情况，其境内外债务共计达650亿元，其中境内债务共涉及资金479.7亿元，占债务总额73.79%。境外约为170亿元。随后的数个月时间内，随着佳兆业项目的陆续解封，其境内债务也已经解决部分。

根据佳兆业于11月12日发布的公告，佳兆业已与境内债权人广泛磋商。佳兆业方面希望债权人撤回所有诉讼、仲裁、强制执行程序，并将资产解冻。该公告显示，截至2015年4月7日，佳兆业境内债权人共向法院提出关于佳兆业的资产保全申请由截至2015年4月7日的70份变更为截至2015年11月10日的60份。

而本次中信银行拿出的300亿元债务置换方案，可基本覆盖佳兆业剩余的境内债务。

12月10日，报道中信银行深圳分行联合信托公司，对佳兆业施以援手，提供大约300亿元资金助其解困。据悉，上述款项其中100亿元用于置换深圳佳兆业城市广场的所有债务；100亿元用于置换佳兆业位于深圳之外8个项目的债务；另有100亿元将作为佳兆业的后续开发贷款，这笔钱可使得佳兆业继续开发其尚未完工的项目。

至此，中信银行成为佳兆业最大的债权人。佳兆业内部人士向时代周报记者确认了300亿元援助资金一事，但具体款项分配事宜，该人士称正在洽淡中。

不过，相较于进展顺利的境内债务重组，截至目前，佳兆业境外债务重组仍无重大进展。

11月6日，佳兆业公告重启暂停半年有余的境外债务重组谈判。佳兆业拟发行5笔总计18.5亿美元的新高息票据，取代旧有票据。新高息票据的到期时间为4-6年之后，票息率降至6%-9.9%之间。

同时，佳兆业承诺在一定条件下给予债权人补偿，在佳兆业的大幅让步之下，境外债权人对其开出的“价码”仍不满意。由此，华尔街对冲基金Farallon乘虚而入，宣布欲以1.5亿美元的超低价换取佳兆业75%股权，并向境外债权人抛出一份更优重组方案。

该方案遭到佳兆业大股东郭氏家族与二股东生命人寿的拒绝，而代表逾50%境外债权人的凯易律师事务所也发声支持佳兆业提出的重组方案。

目前，双方提出的重组方案正在境外债权人之间进行游说比拼。为争取更多筹码，佳兆业于12月24日再度抛出一份境外债务重组方案。

根据协议安排，佳兆业提出三种方案供境外债券人选择，具体包括将其申索的100%转换为按比例获分配各系列的新高息票据及或然价值权；将其申索的100%转换为重组后可换股债券；或将其申索的100%转换为按比例获分配各系列的新高息票据、或然价值权及重组后可换股债券。

据悉，佳兆业集团拟在开曼群岛及香港实施建议重组。而有关协议预计将于明年1月提请香港法院及开曼群岛法院批准。

“境内重组这块因为有项目陆续解封已经接近尾声，”佳兆业部门负责人告诉时代周报记者，境外佳兆业一直在和境外债权人协谈，目前进展顺利。

深圳最大体量项目解锁

继上月初深圳佳兆业前海广场200余套“司法查封”房源解封，12月20日，佳兆业集团位于深圳大本营的最大体量项目—佳兆业城市广场项目全部解除“司法查封”，变为可销售的“期房待售”状态。

虽然前海广场解封房源为去年已售出但未签约的房源目前仍有上百套房源处于“司法查封”状态。另有深圳佳兆业·悦峰、佳兆业假日广场数百套房源仍然处于“司法查封”和“管理局锁定”状态。但种种迹象表明，受益于境内债务重组顺利开展及中信银行300亿元资金援助，剩余房源解锁或只是时间问题。

深圳市佳兆业城市广场是债务最为繁琐的项目。根据深圳中级人民法院此前公示，关于这一项目的冻结请求共计21个。据《证券日报》报道，佳兆业城市广场的解封，中信银行在里面起到了很大的作用。同时，作为佳兆业债权人最多的项目，佳兆业城市广场的解封也对其他待解项目具有示范意义。

此前10月底，作为深圳佳兆业前海广场最大债权人的渤海银行同意对前海广场200套房源解封，符合相关条件的业主也均成功从银行获得购房贷款。

“楼盘不断解锁，意味着有关政府部门态度发生转变，在对佳兆业的处理上，正由行政手段向经济手段过渡”深圳一业内人士告诉时代周报记者，接下来，佳兆业只需面对重组事宜。

虽然有律师人士告诉时代周报记者“处于司法查封状态仍无法进行销售”。但对于佳兆业来讲，解锁后，其深圳区域的资产将变得更值钱。

深圳楼市的向好，给佳兆业提供了一个难得的生机。但目前佳兆业未能享受当地房价暴涨的红利，据悉，深圳佳兆业城市广场首批约450名解封客户完成签约备案，值得注意的是，约450套房源执行的价格仍是一年前的协议约定的销售价格，大约为2.5万元/平方米，而目前周边房价已涨至4万元/平方米。

业绩表现上，佳兆业于2015年前10个月录得总合约销售52.33亿元，较去年同期234.59亿元减少77.69%；总合约建筑面积约为86.38万平方米，同比减少62.53%；平均售价6058元/平方米，低于2013年的9760元/平方米以及2014年前11个月的1.02万元/平方米。

不过，从长远来看，佳兆业在深圳持有8个项目，旧改面积超135万平方米，一旦入市，将会为佳兆业提供一笔可观资金。”此前广州佳兆业城市广场加推，销售情况良好“佳兆业内部人士告诉时代周报记者，目前广州解封一个项目，深圳解封两个项目。其余项目正在协商中，将会陆续解封。

“一旦项目全部恢复销售，公司资金压力亦会减轻很多，而且深圳多为优质项目，一旦拿出来，并不愁卖。”佳兆业部门负责人对时代周报记者如是说。