长期来看，房地产发展还有潜力和空间。一方面我国经济逐步进入中高速增长的新常态，长期向好的基本面没有改变；另一方面，我国城镇化发展进入了较快发展的中后期，中央提出今后一个时期着重解决好现有“三个一亿人”的问题，城镇居民住房需求潜力依然巨大。同时，这也是房地产行业调整的时机，企业的发展思路，必须随未来的需求改变，更加专业化、规模化、集约化。

化解房地产库存成了一段时期以来的热词。到底该怎么化解？中国房地产业协会会长刘志峰说，从表面看，中央经济工作会议是在讲化解房地产库存，扩大有效需求，将通过深化住房制度改革解决市民的住房需求，把公租房扩大到非户籍人口，讲城市宜居性等问题。深层次看，是在建立新的房地产业发展和城市发展体系，对房地产业做出方向性、战略性选择。

什么样的现状需面对

北、上、广、深需要增加住房土地供应，增加住房总量。一些三四线中小城市，特别是吸纳就业、人口聚集等功能较弱的城市，住房需求增长有限

住房和城乡建设部房地产市场监管司司长高志勇认为，当前，城市间、区域间市场分化明显。北、上、广、深和东部地区经济发达城市，个别西部地区的区域中心城市成为外来人口的集中流入地，住房需求依旧旺盛，供求矛盾相对紧张。北、上、广、深需要增加住房土地供应，增加住房总量。一些三四线中小城市，特别是吸纳就业、人口聚集等功能较弱化的城市，住房需求增长有限，近年来出现了一定程度的供大于求、库存增加等特点。

房地产行业产品形态逐步从住房为主转向住房与跨界地产并重。一些三四线城市住房供应出现了相对的阶段性过剩，不少开发企业将发展重点逐步转向物流地产、健康养老地产、文化地产、旅游地产等。

与此同时，行业利润率逐步从较高水平向各行业平均水平回归。过去很多房地产企业的毛利率都在30%以上，目前的毛利率都降到了20%以下，净利润率下降到10%甚至更低水平。

“房地产需求高增长的时期已经过去了。”住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹说，“但是，我们从高增长的房地产市场发展走入了总量大的房地产市场的阶段。2015年，商品房销售面积预计超过12亿平方米，仍是历史最高水平”。

高志勇认为，从长期来看，我国房地产的发展仍有较大的潜力和空间。一方面我国经济逐步进入中高速增长的新常态，长期向好的基本面没有改变；另一方面，我国城镇化发展进入了较快发展的中后期，中央提出今后一个时期着重解决好现有“三个一亿人”的问题，城镇居民住房需求潜力依然巨大。

什么样的需求将增多

农民子女入学，农村的年轻人结婚，这些农民群体已经对城镇住房表现出了强烈的需求。城市居民消费观念逐步从购买住房向租赁住房并举转变。“十二五”期间的以刚性需求为主在“十三五”期间将逐步转向以改善性需求为主

展望未来，随着城镇化进程的不断推进，将有越来越多的农民走向城市。农民工市民化，不仅是房地产去库存的解决路径，对于房地产市场而言，也是切切实实的需求所在。如今，农民子女入学，农村的年轻人结婚，都希望走出农村，走向城镇，这些农民群体已经对城镇住房表现出了强烈的需求。

城市中的住房租赁需求也正发生改变。高志勇说，居民消费观念逐步从购买住房向租赁住房并举转变。2010年，我国城市居民家庭通过市场租房居住的比例占23%，到了2014年，这个数字有了很大的变化，通过市场租赁解决居住的总人口达到1亿人以上。

过去十几年，人们购买得更多的是新建商品住房。“十三五”时期，这一状况将大为改观，将会从过去绝对以增量交易为主，步入存量与增量并存交易为主的时期。也就是说，未来二手房交易将会逐步扩大。