【地产中国网·独家盘点】当舆论的焦点锁定“万宝之争”，甚至起底宝能系掌门人姚振华的出身时，一家同样具有潮汕气质的企业，已在媒体曝光下经历了起死回生的惊险戏。故事的主人公是郭英成，与姚振华、生命人寿张峻同为潮汕人。

这是在中国土壤上滋生的民营房企“黑天鹅”之殇。自去年下半年郭英成陷入反腐泥淖之后，佳兆业的每一步都被极度关注。如今回顾发现，佳兆业的麻烦还未结束，但有希望“咸鱼翻身”。

成也旧改，败也旧改。过去十多年间，总部位于深圳、靠盘活烂尾楼起家的佳兆业，凭借郭氏兄弟在香港超强的融资能力，迅速将其势力范围拓展至全国。佳兆业犹如一批黑马，从年销售额只有10亿元向300亿进军，并跻身于全国房企TOP20强。其掌舵人郭英成更是成为地产界的隐性富豪。

高速成长是把双刃剑。同成长相伴相生的是，房企与地方政府之间敏感的政商关系海通债券宏观债券首席分析师姜超：佳兆业危机的关键并非其资金链，而是由于牵涉到落马官员甚至更高层的“大老虎”而具有的政治风险。因政治问题的敏感性，事情的复杂程度和不确定性便大大增加，出现任何结果都不足为奇。。去年年底，郭英成身陷反腐风暴，宣布辞职赴中国香港躲避风头。随之而来的，佳兆业被处于舆论漩涡中。房源被锁、破产重组、债务违约……影响从深圳蔓延至全国。

房源被锁、郭英成裸退、破产重组、债务违约……佳兆业两个月间经历了惊人的“生死时速”，如今影响已从深圳危及至全国，已由自身风险带起了行业地震。

在这其中，融创中国掌门人孙宏斌介入，演一出地产江湖的恩怨情仇，使佳兆业的故事更跌宕起伏。然而回过头来看，至始至终生命人寿才是佳兆业不可或缺的“白衣武士”。

病来如山倒，病去如抽丝，企业亦如此。如今，距离佳兆业发布项目被锁的消息整整一年。佳兆业正在一步一步地从悬崖边，走向复活。

复活“三重门”

除了得到资金援助，债务重组取得新进展外，被封房源屡屡“解禁”，都被外界解读为佳兆业复活的苗头。

首先，房源逐步解锁。据了解，在佳兆业前海广场房源解锁后，佳兆业位于坂田的城市广场项目的450套房源也已解锁。这批于2014年底认购但未签约的客户，将可以当时的原价继续完成签约备案。

佳兆业陷入困境的直接导火索正是部分深圳房源被锁。而目前这批房源“解封”，意味着佳兆业与债权人达成和解，债权人向相关法院申请“解封”，可以进入市场销售、备案。此外，佳兆业在全国有多个在售项目良好。

“佳兆业的股权层面经历了其他投资方的‘觊觎’，不过从实际情况看，佳兆业凭借企业管理层较好的投资者关系维护策略，进而在项目转让方面，不断取得主动权。这使得佳兆业在企业经营危机层面，能够顶住各类压力。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，其很多项目本身是比较优质的，所以度过这样一个危机后，后续此类优质项目的开发和销售，能够促使佳兆业经营业绩得以较好地提升。

其次，境内外重组迎来曙光。12月24日，佳兆业在港交所发布公告，拟在开曼群岛及香港实施建议重组。并根据重组协议，佳兆业为债权人提供了三种解决方案。据悉，佳兆业将于下月初公布有关重组支持协议及加入程序的进一步详情。

在此之前，中信银行已为佳兆业集团部分深圳及异地项目进行整体债务重组工作。按计划，中信银行深圳分行对危机中的佳兆业施以援手，提供大约300亿元资金助其解困。

克而瑞研究中心高级分析师房玲认为，“此消息若是真的，肯定会对佳兆业有很大帮助。因为之所以项目被锁，是因为债权人为了保障自己的权益而做的资产锁定申请，如果佳兆业有钱能重组债务，肯定会有利于项目解封。”

此外，10月底，佳兆业与渤海银行就前海广场的谈判就已获得重大进展。作为前海广场的最大债权人，渤海银行已同意对部分项目房源解封。当时解封主要涉及已在去年认购但未签约备案的房源，共200套，这些房源已于10月底全部完成签约备案，符合相关条件的业主均成功从银行获得购房贷款。

随着佳兆业前海广场、城市广场重启签约工作、未售房源解除司法查封，意味着佳兆业深圳地区的债务谈判取得重大进展，佳兆业境内债务重组工作接近尾声。

“此前，佳兆业最大债权人中国银行允许部分佳兆业贷款展期，并允许佳兆业分期偿清债务。这其实是佳兆业企业价值被认可的表现。”严跃进分析认为，佳兆业过去补充低成本土地的重要方式就是参与旧改项目，后续可以尝试在一二线城市积极扩大土地储备，在原有的城市运营和旧城改造方面继续做大产业。

“后续要真正摆脱经营危机，关键还是要从经营模式的转型做起。比如说，需要在新一轮投资过程中强化新产业的拓展，这是取悦投资者的重要方式。而包括房源封锁等问题，实际上负面影响力已经处于减弱的态势。” 严跃进如是说。

第三，解决年报披露问题。至今，佳兆业未能公布2014年年报、2015年半年报。

房玲认为，佳兆业要度过危机，重点还需要解决财报的问题。“通过债务重组，解决债务后，项目逐步解锁，也有一定的销售来源，但财报一直未出。财报的问题并非债务问题解决就能解决的，佳兆业违反了上市公司披露信息的规则，就无法获得复牌。财报上的问题解决了，企业才能完全走出来。”

这意味着如果佳兆业对于解决这个问题，无法给出具体时间表，那么佳兆业的股票将会继续处于停牌状态。

不过，在这之前，佳兆业发布公告称，佳兆业于2015年前十个月录得总合约销售为52.33亿元，较去年同期234.59亿元减少77.69%。这是自去年12月4日佳兆业对外宣布部分深圳房源被锁后，事隔近一年重新发布业绩公告。

尽管受到部分房源被锁影响，销售业绩出现大幅度下滑，但佳兆业迈出了披露业绩的第一步。

“等佳兆业解决了财务问题，开发上就会慢慢复苏，短期内不可能恢复前几年的发展水平。”房玲说，相对于去年，今年的房地产市场是大年，但这一年佳兆业在销售、拿地上跟不上，明年肯定会受到影响。

佳兆业危机警示楼市下半场

严跃进认为，佳兆业是房企发展中一类很特殊的案例，在此过程中该企业危机应对的模式，也能够引起其他企业的借鉴。

海通债券宏观债券首席分析师姜超：佳兆业危机的关键并非其资金链，而是由于牵涉到落马官员甚至更高层的“大老虎”而具有的政治风险。因政治问题的敏感性，事情的复杂程度和不确定性便大大增加，出现任何结果都不足为奇。

佳兆业危机的关键，是由于牵扯到落马官员而具有的政治风险。不过，除了敏感的政商关系外，佳兆业贷款违约事件亦被业内人士解读为，中国房地产行业风险集中释放的前兆。

在高房价的财富效应诱惑下，过去十几年，与房地产粗放式快速成长相伴的，是高负债、泡沫式大量资本的蜂拥而至，空手套白狼者亦不鲜见。很多房企依靠预售款、银行贷款、信托高息产品筹集甚至民间高利贷，来维护企业正常资金链条和经营。这一生存方式的前提条件是，房价要一直上涨甚至暴涨，房地产要持续持久繁荣。

从这一层意义上来讲，佳兆业危机是当前国内房地产市场周期性调整过程中，暴露出的市场风险和经济风险案例。从内部来讲，国内房地产市场持续低迷，房企销售全面下降，流动性风险增加;另一方面，外部融资环境正在持续收紧，中国房企海外融资成本和融资通道也正在收紧。

青岛大学经济学院教授易宪容表示，从佳兆业事件也可以看到，由于国外市场形势的变化、国内房地产市场周期性调整，以及房地产市场存在的政治性风险，现在已是国内房地产企业全面转型的时刻，否则国内房地产企业要走当前困境并非易事。当前国内房地产市场将面临一场重大的变革。

考验房企的时候已经到来，许多中小型房企未来不排除破产、倒闭、重组的命运。

“行业面临寡头垄断和规模效应。上千亿的房企可利用品牌、规模优势，获取较低融资成本，吸收人才，获取项目及现金流，而中小房企的发展空间受到严重挤压。”融侨集团副总裁兼首席投资官康红恩表示，中小房企要想明白明天在哪里，要有所为，有所不为。

地产行业的机会依然存在，关键要有谨慎的开发思维。康红恩认为，中小房企不可能再唯规模而论，在强调规模适度的同时，更要重视做强、做优。在指标上应更加重视利润率、负债率、现金流、销售回款、周转、成本。

不管如何，有机会就有可能，佳兆业亦如是。