房企调整产品线 改善型置业率先突围

来源:地产中国网 2015-12-25 14:24:00

 自住改善型需求在今年得到全面释放,首次置业者和首次改善型买家已成为市场绝对的主力,资产型置业则早已不见踪影。面对这一转变,去年的锡城开发商尚显彷徨,只求“断腕”走量,但今年的房企,已在不断调整的步伐间,找到了新的平衡点。

如今,房企一哥万科九成以上都是144平方米以下户型,并且采取了快速开发、快速销售的节奏。而其余如保利金科等大型房企,所开发产品中适合“刚需”和“首改”买家的也占了相当大的比重。因此,现在主流开发商们基本已形成了共识——抗风险能力最强的始终还是经济适用型产品,高端大户型、别墅及商业项目只能作为辅助发展形态。

“首改”类户型成交量领涨 主流面积段集中在120-144平方米

还未到最后期限,无锡楼市已经交上了令人满意的答卷。截至12月中旬,2015年无锡楼市商品房成交面积为664.98万平方米,商品住宅成交面积为581.58万平方米,均达到近五年成交峰值。与刚需购房相比,120平方米以上的改善型购买增量更为显着,共成交295.82万平方米,同比增长17%。

行动力房产广告咨询公司总经理刘新宇表示,2015年出台了不少政策,不仅打开了改善型需求的枷锁,还通过降低放贷利息和首付款比例,较大地刺激了需求的释放,同时也让购房者重振信心,效果也十分明显。

改善型大中面积户型又可以分为两类,一类是适合首次改善型置业的紧凑型三房、四房户型,面积段多集中在120-144平方米之间;另外是144平方米以上的追求更高质量的终极置业户型。

显然,从成交数据来看,120-144平方米面积段户型是目前改善型市场的主力。“这一户型段的主力购买人群通常是首次有换房需求的人群,因此做到三房两卫的舒适三房户型,尤其受到市场欢迎。”刘新宇表示,特别是部分110平方米三房两卫的户型,一问世就好评不断。据悉,目前我市大部分主推这一面积段的楼盘,几乎都在期房阶段就已售罄。“市场环境瞬息万变,抓住政策利好的窗口期,快速开发,快速销售主流面积段户型,已成为开发商的共识。”刘新宇认为。

多“卖点”产品供不应求 价格逆势呈增长趋势

单一的卖点早已无法满足如今购房者的“胃口”,如今的市场上,户型类似、面积段趋同的产品市面上比比皆是,每个区域都能抓出好几个。但购房者都在精打细算,要在户型、面积、总价、地段、交通、学区等多重因素中,找到最佳的平衡点。开发商需要让自己在众多竞品中脱颖而出。

纵观今年的畅销楼盘,无一不是满足了购房者的多元化购买诉求。位于河埒口无缝对接地铁的中城誉品,紧邻金桥小学万科精装楼盘信成道,拥有地铁、学区多重优势的绿城玉兰花园、占据运河畔绝佳风光带的绿地西水东……即便这些楼盘售价已经破万,但依然吸引着购房大军中金字塔顶端的人群。

在一年之内完成拿地、销售的万科润园成为改善型市场的一个范本。该盘于11月29日开盘,推出总计约58套洋房房源,面积均为140平方米,每平方米销售均价高达13000元。然而首次开盘距今不足一个月,已成交34套,去化近6成。

业内人士透露,这个楼盘从拿地到规划到户型设计,都精准定位了目前市场上的主流改善型购买力。占地仅1.83万方的万科·润园项目仅规划8幢洋房产品。除了户型全部设计为目前受市场中产欢迎的140平方米三房两卫外,还配备了全屋智能家居等一流人居科技系统,且在毛坯出售的同时,客户还可选择精装产品。对于现今的改善型置业市场,只要物有所值,就不要担心有价无市。

前三季度,我市120-144平方米改善类房源供应面积61.64万平方米,但销售量几乎是新增供应量的两倍,高达110.73万平方米。部分多“卖点”的稀缺类楼盘售价更是逆势增长。事实上,已有多个改善类楼盘开盘至今涨幅超过了20%,河埒口的中城誉品开盘价格不足万元,如今销售均价为12000元/平方米;绿城玉兰花园最低谷时销售均价刚及万元,如今又回归到13000元/平方米,已回归到楼市巅峰时期价位。

中央层面发出鼓励房地产开发商降低房价的声音。但刘新宇认为,对于此类多“卖点”的稀缺房源,即便是涨价也不愁卖,开发商不太可能再降价。

品牌房企及时调整风向 未来“首改”户型产品线将更多元

楼市已从“黄金时代”进入“白银时代”,国家层面在不断出台政策刺激市场需求,而部分品牌开发商也已及时调整应对策略,甚至拿出“壮士断腕”的决心。业内人士认为,资产型置业已经成为上个时代的事情,如果开发商还在死守高价位的高端置业市场,必然只能“冬眠”下去。

从产品线来看,很早就成立自己研发中心的万科完成了以“刚需”和“首改”产品为绝对主力产品的转变。而除了万科外,在初进无锡开拓豪宅市场的保利达江湾城、保利香槟国际、朗诗绿色街区等项目,也在今年大批量地推出以两房、三房为主的经济型楼盘。

有品牌开发商告诉记者,在“双限”政策出台后,过去两年间确实大平层类户型比较难消化,公司业绩也受旗下超大户型产品所拖累。在结束目前的大户型项目的销售后,公司也将主攻面积段调整至120-140平方米,专注于设计紧凑户型,120多平方米原来做三房一卫的空间,现在能做出舒适三房两卫户型,且取得不错的市场反馈。

以往动辄超过200平方米的大平层往往注重大、豪气,吸引的就是有钱的主儿。但如今,一方面豪客因为贷款难而换房不易,另一方面由于改善类产品打磨得越来越实用精致,即便豪客想换房也会对产品要求更加严格。

刘新宇认为,在库存量过剩的今天,只有“实用且有内涵”的全能型产品才能从众多竞品中脱颖而出。如果还在一味地追求“越大越舒适”的格调,把购房者当做是“人傻、钱多、速来”的主儿,只能说明开发商自己把握市场的失败。
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