“地王”频出 明年南京楼市怎么走

来源:地产中国网 2015-12-25 10:08:00

2015年是南京的地王年,一年卖了365.2万平方米地,收了772.3亿元,位居历年土拍第二位,23幅万元地,19个“地王”。那么地王年之后的2016年,南京楼市会何去何从呢?记者采访了多位业内专家,多数认为,这么多“地王”出台,为了消化土地成本,势必导致明年出现很多豪宅产品,上半年楼市依然会延续良好的状态,但是下半年会出现调整,总体来说,会是个量跌价升的年份,2016年也许会是南京的豪宅元年。

“地王”拼出豪宅版图

今年南京已有19个“地王”亮相,其中18幅地块的楼面价在万元以上,4幅楼面价超过2万。让我们来看看南京今年拍出的这些“地王”的楼面地价,河西24026元/平方米、城北22373元/平方米、城南18201元/平方米、仙林21032元/平方米、城东19529元/平方米、江北14722元/平方米……由此推算一下,2016年房价板块应该是这样的:河西中部42000+、鼓楼滨江30000+、南站28000+、迈皋桥25000+、江宁22000+、江北新区中心区20000+、燕子矶20000+、麒麟16000+……

南京中海鼓楼滨江G34、中海玄武G16、新城金马路地块等目前都在做前期定位,未来将呈现给购房者完全不一样的高端产品。此外,河西中部、城南板块的在售品牌开发商也在积极地对购房者渗入高端产品意识。结合周边楼盘在售价格预计,明年上市的50家纯新盘中,价位3万元/平方米起步的豪宅就达到16家,占到总数的3成,价位在2万—3万元/平方米之间的有20家,占到总数的4成。而万元盘将仅有5家,只占到1成。

南京房地产开发促进会秘书长张辉表示,既然有高地价,就要通过高品质、高投入进行支撑。如此多的高价地一旦面世,明年将是豪宅市场的春天,城中、河西、城东将会明星豪宅频出,为全市房价上涨拓展空间。南京林业大学社会学系主任孟祥远也表示,今年高地价地块这么多,豪宅化、高端项目会增多,因此明年应该是南京的豪宅元年。

各板块间房价差距增大

不过并非所有板块都能达到“地王”楼盘的理想价格,由于各板块的发展不平衡,房价差距也越来越大。2016年南京市八大板块(不包括溧水高淳),预计有177家楼盘上市,其中纯新盘达到52家。其中江北江宁仍然是楼市供应的主力军,河西、城南以及城北预计也会出现井喷状态。

张辉表示,江北国家级新区由于有纬三路隧道开通、地铁4号线开工等政策,预计会成为推动全市行情的发动机。不过配套和基础都更为成熟的江宁板块也会不甘示弱,今年江宁诞生了4幅万元地块,最高地价达16389元/平方米,江北势头虽足也略逊一筹,只有两幅万元地,最高地价为14722元/平方米。城北今年纯新盘接连登场,首开价更是一个比一个高,千人抢房去化八九成已是常态。而城南却始终不温不火,只有“地王”拍出的时候有一些波动,城北最高地价已经达到22373元/平方米,城南还停留在禹洲的16657元/平方米。仙林湖的地价算跑得最快的,城东新城金马路G41地块售价或将超过4万/平方米,洋房别墅应该会不少。最后河西中部肯定是豪宅的地标,2.4万的地价,破四奔五是板上钉钉了。

张辉表示,全市各个板块的走势会分化,缺乏政府和热点支撑的边缘化板块,回落甚至滞涨的可能性自然更大,政府重点支持、同时具有地段优势和稀缺性的龙头板块、热点板块,上涨的概率更大。

明年下半年市场会调整

多位专家都表示,明年下半年,市场会调整。南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华博士表示,由于“地王”频出,明年南京会出现不少高端项目,价格不会降低,但是同质化竞争会比较严重,而高端项目豪宅产品的市场毕竟有限,市场不能消化这么多高端产品,所以销售量会有所下降。如果政策面没有变化,明年上半年的市场应该会继续今年的良好态势,但是下半年会凶多吉少,吴博士建议买房人不要追涨。

孟祥远表示,今年成交量不出意外会到10.5万套,二手房也即将达到10万套,是成交大年,市场非常火爆。但是值得注意的是,成交量如此之高,房子的库存量依旧很高,原因就是供应量非常大,明年的供应量也不会小。如果没有政策的干预,根据今年的态势,上半年应该继续涨价的态势,但是由于今年购买力释放量大,高端产品的消化能力又有限制,成交量会有所下滑,下半年市场会进入一个自发调节的状态。

南京同策咨询副总经理杨锐表示,不出意外,今年的新房销售量将达到历史最高值1100万平方米,而南京历年来的平均销售量则是730万平方米,高出的380万平方米中,有大约一半的量是投资性需求,也就是说,剩下的200万平方米就是预支了明年的购买力,按照常态的730万平方米计算,明年的销售量应该只有530万平方米-600万平方米。从南京的市场规律来看,一般22个月-24个月,南京楼市会经过一场调整,从2014年下半年开始,南京楼市复苏,到2016年下半年进入调整,是符合市场规律的,明年的走势应该是价升而量缩,因为“地王”的土地成本在那里,所做的产品必然会对价格有所拉动。

张辉认为,土地需求量超过相应的住宅消化量,而土地供应量紧跟住宅消化量,导致土地市场供求失衡,严重供不应求。而不少外来开发商都来到南京,地产资本过度聚集,持续走高推动了地价,进而推动了房价的上涨。2016年成交量回落的可能性较大,今年超过10万套的成交量在明年很难持续,一旦回落会改变供求关系,进而对房价施压;但是泡沫经济又会在下面力挺房价。这种角力的局面让2016年南京房价的走势具备了多种可能性,稳定盘整、小幅上涨、阶段性的小幅回调都有可能。虽然支持2016年南京楼市继续走强的信息占据绝对上风,但是以谨慎思维来看,还是要保持适当的警惕,尤其是成交量回落的风险不得不防。

看来,南京楼市明年上半年问题不大,下半年风险加大,19个“地王”带来了豪宅元年,购房人关注板块比关注大势更重要,选择板块、选择楼盘直接关系后市房产的增值,购房人应当谨慎对待。(来源:南京晨报)

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